Non-conformiteit (art. 7:17 BW)
Kort gezegd is een verkoper gehouden een zaak te leveren die aan de overeenkomst voldoet. Die zaak moet geschikt zijn voor normaal gebruik. Verder moet de zaak over de eigenschapen beschikken die de koper mag verwachten op grond van de overeenkomst, de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper. Is daar niet aan voldaan, dan is de zaak non-conform, tenzij de koper dit had moeten ontdekken (onderzoeksplicht). Is de verkoper op de hoogte van voor de koper relevante informatie voor de aankoopbeslissing en weet hij of moet hij weten dat de koper daar niet van op de hoogte is, dan moet hij dat mededelen (mededelingsplicht). Voor een succesvolle vordering tot schadevergoeding moet de non-conformiteit aan de verkoper kunnen worden toegerekend en moet de koper schade hebben geleden. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan verminderd woongenot en waardedaling van de woning.
De procedure
Kopers hebben in 2008 en 2009 een koop- en aanneemovereenkomst met de verkoper gesloten voor nog te bouwen woningen gelegen direct naast een tennispark. Op dat moment kon er enkel in de zomermaanden worden getennist. Enkele maanden nadat de woningen zijn opgeleverd worden de tennisbanen omgebouwd van gravel naar all weather-banen en wordt de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid. Er kan nu het hele jaar door worden getennist. De kopers zijn hier minder blij mee, zij ervaren lichtoverlast en spreken de verkoper aan. Zij stappen naar de rechter en stellen dat sprake is van non-conformiteit, omdat de verkoper zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden. Hij zou op de hoogte zijn geweest van de geplande winteropenstelling van het tennispark. Bij de rechtbank trekken kopers aan het langste eind en wordt er geoordeeld dat sprake is van ernstige lichthinder. In hoger beroep oordeelt Hof Den Haag dat geen sprake is van non-conformiteit, omdat de verkoper zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden en kopers zelf onderzoek hadden kunnen doen. Verkoper wist niet dat de winteropenstelling cruciaal was voor kopers. De Hoge Raad tikt het hof op de vingers en wijst erop dat ook als geen sprake is van schending van de mededelingsplicht, er wel sprake kan zijn van non-conformiteit en speelt de bal toe aan Hof Amsterdam voor verdere behandeling. Hoe loopt dit af? Het is tijd voor de tiebreak.
Hof Amsterdam
Het hof moet zich uitlaten over de vraag of de lichtoverlast zo ernstig is dat de woningen niet geschikt zijn voor normaal gebruik.[1] De mate van lichthinder is door verschillende deskundigen gemeten. Bij deze metingen is uitgegaan van grenswaarden die zijn getoetst aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). De toegestane grenswaarden zijn afhankelijk van het type gebied.
Zo gelden er zeer strenge grenswaarden voor een natuurgebied, minder strenge waarden voor buitenstedelijk/landelijk gebied, nog minder voor algemeen woongebied en ga zo maar door. Waar de rechtbank eerder nog uitging van landelijk gebied, gaat het hof nu uit van algemeen woongebied. Uit de metingen blijkt dat aan die (en voor alle woningen m.u.v. één zelfs aan de strengere) grenswaarden is voldaan. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit en wijst de vorderingen van de kopers af.
Game, set & match: na een procedure van zeven jaar loopt het toch nog goed af voor de verkoper. In dit geval geldt: meten is weten en indien de lichthinder de toepasselijke NSVV-grenswaarde niet overschrijdt, de woningen geschikt mogen worden geacht voor normaal gebruik. Let wel, deze beoordeling kan anders uitvallen als de verkoper wel zijn mededelingsplicht ter zake schendt. Dit laatste geldt temeer nu de Hoge Raad onlangs heeft benadrukt dat de mededelingsplicht van verkoper zwaarder weegt, dan de onderzoeksplicht van koper.[2] Ik sluit overigens niet uit dat er nog wel meer procedures gaan volgen nu padelbanen ook als paddenstoelen uit de grond schieten!
[1] Hof Amsterdam 26 juli 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2187, RN 2023/3 m.nt. J.J. Dammingh.
[2] HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870.
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
