Non-conformiteit en dwaling
Op het moment dat de gekochte woning niet aan de verwachtingen voldoet, heeft een koper in het algemeen een aantal mogelijkheden om de verkoper aan te spreken. Daarvan zijn de meest voorkomende gronden “non-conformiteit” (de woning heeft niet de eigenschappen die de koper mocht verwachten, en beantwoordt daarmee niet aan de overeenkomst), dan wel “dwaling” (de koper is onder een onjuiste voorstelling van zaken de overeenkomst aangegaan). Centraal bij de beoordeling hiervan is dus het verwachtingspatroon van de koper, dat mede gekleurd wordt door wat hij wist en moest weten van de woning (de onderzoeksplicht) en wat verkoper wist dat van belang was of kon zijn voor koper, en om die reden moest (mede)delen met koper (de mededelingsplicht).
Terug naar de verlichtingskwestie. Koper stelde dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde, dat de verkoper bekend was met de winteropenstelling van de banen, en hiervan mededeling had moeten doen. In eerste aanleg trekt de koper aan het langste eind: de lichthinder was van zodanige aard dat de woning niet de eigenschappen had die hij mocht verwachten (mede nu de woning in een buitenstedelijk gebied gelegen was).
Hoger Beroep
In hoger beroep gooide het Hof het over een andere boeg: er werd verondersteld dat de verkoper bekend was met de winteropenstelling. Het Hof kwam vervolgens tot het oordeel dat verkoper niet behoefde te weten dat de winteropenstelling (en de lichthinder) belangrijk voor de koper was, met daarbij ook het argument dat iedere discussie platslaat: “als dat licht zo belangrijk was, had koper zelf maar meer onderzoek moeten doen” (temeer nu kopers er zelf ook rekening mee moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen). Hierbij stond dus de verhouding tussen de onderzoeks- en mededelingsplicht centraal: er was volgens het Hof dus geen sprake van non-conformiteit, nu verkoper niet wist dat de winteropenstelling zo belangrijk was voor koper, en koper meer onderzoek had kunnen doen.
Precies over dit oordeel gaat het in cassatie. De Hoge Raad buigt zich niet over de vraag of er sprake is van een schending van de mededelingsplicht (dat is ook zodanig feitelijk dat de Hoge Raad zich hierover ook niet kan uitspreken), maar tikt het Hof wel op de vingers omdat een (belangrijke) stap is overgeslagen. Ook als er geen sprake is van een schending van de mededelingsplicht, kan er nog steeds sprake zijn van non-conformiteit: het Hof had moeten onderzoeken of de lichtoverlast van zodanige aard was dat de woning niet de eigenschappen had die voor een normaal gebruik van de woning nodig waren, en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Hoewel het Hof wel wat woorden wijdt aan het tweede element: huurder had meer onderzoek moeten doen (waaruit je wellicht zou kunnen afleiden dat koper niet zonder meer van de afwezigheid van lichthinder mocht uitgaan), had het Hof hier expliciet (en onderbouwd) op in moeten gaan. Omdat de Hoge Raad zelf niet uit de voeten kan met de vraag of in concreto voldoende op tafel lag voor een geslaagd beroep op non-conformiteit, is de zaak weer terugverwezen naar het Hof (een feitelijke vraag waarover de Hoge Raad zich niet buigt). En zo blijft de bal dus nog even in het spel…
Conclusie
Kortom, ook als een verkoper geen mededelingsplicht geschonden heeft, kan er nog steeds sprake zijn van non-conformiteit: ook dan kan de woning niet de eigenschappen hebben die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning.
Auteur
Midas Lagerweij, advocaat vastgoed Dentons (tevens tennisfan)
