U denkt allicht, bijna alle coronamaatregelen zijn opgeheven, hoezo doet deze discussie er nog toe? Wel nu, er liggen nog heel wat procedures bij rechtbanken en hoven op de plank, die allemaal zitten te wachten op een finale beslissing ten aanzien van de verschillende huurpenningen sinds de eerste en laatste lock down.
In het begin leidde dat tot een stortvloed aan kort geding uitspraken waarbij door rechters wel onderscheid werd gemaakt tussen bedrijven die helemaal dicht moesten (met omzetverlies tot gevolg) en bedrijven die gehoor gaven aan de ’thuiswerk oproep van Rutte’ en vanuit huis gewoon door konden draaien. Inmiddels zijn ook de nodige bodemzaken gewezen en is ook het Hof er al een aantal keer aan te pas gekomen. Onderhand wordt de discussie ook veel breder gevoerd, spelen steunmaatregelen een rol en zijn er berekeningen bedacht die rechters kunnen hanteren bij een tijdelijke correctie van de huurprijs. Sommige rechtbanken volgen daarbij nog weleens een andere koers en dat draagt niet bij aan rechtszekerheid.
Gelukkig was er een rechter in Roermond die het allemaal te lang vond duren en zich daarom eerder dit jaar wendde tot de Hoge Raad met een aantal prejudiciële vragen in een huurgeschil over een horecazaak. In feite slaat de rechter daarmee een instantie voor partijen over en klopt hij meteen aan bij het hoogste rechtsorgaan. Dat orgaan (de Hoge Raad) laat het ’voorwerk’ altijd uitvoeren voor één van haar procureurs en sinds 30 september jl. beschikken wij in deze prejudiciële procedure over dat voorwerk, te weten het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad in dit kader.
Dit wil nog niet zeggen dat de Hoge Raad deze conclusie klakkeloos en één op één overneemt, maar dat is wel een mogelijkheid. Wat leren we van deze conclusie? Hieronder volgen de door de kantonrechter gestelde vragen en de antwoorden van de procureur-generaal (en dus zijn advies aan de Hoge Raad):
1. dient de door de overheid opgelegde sluiting van horeca (als gevolg van corona) worden aangemerkt als een gebrek?
De procureur-generaal beantwoordt deze vraag bevestigend. Volgens hem kon het pand de huurder door de gedwongen sluiting niet het genot verschaffen dat hij mag verwachten, terwijl hij aan de sluiting zelf verder niets kon doen.
2. zo ja, hoe moet dan de (hoogte van de) huurprijsvermindering worden beoordeeld?
Hierbij zal per geval moeten worden gekeken naar hoe erg de sluiting voor de specifieke huurder is geweest. In dit kader zal onder andere moeten worden beoordeeld hoeveel omzetverlies de huurder heeft geleden en of hij wel genoeg heeft gedaan om zijn schade zoveel mogelijk te beperken.
3. (of) is de sluiting een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Ook deze vraag wordt door de procureur-generaal bevestigend beantwoord voor de gevallen waarin de desbetreffende huurovereenkomst is gesloten voor corona en de huurder in kwestie voor zijn omzet afhankelijk is van het publiek (zoals het geval is bij horeca en winkels). In dat geval acht de procureur-generaal het onredelijk van een verhuurder om zich vast te houden aan de regel ‘afspraak is afspraak’.
4. zo ja, waar moet men bij het bepalen en/of verdelen van de schade rekening mee houden?
Dit is misschien nog wel de voor de praktijk meest belangrijke vraag. Let’s talk money…
Vooropgesteld moet worden dat men niet toekomt aan schadevergoeding/huurprijsvermindering als er geen sprake is van een substantiële omzetdaling. Het is aan de huurder om te stellen en, bij betwisting, voldoende aannemelijk te maken wat zijn omzetverlies is en dat dit kan worden toegerekend aan corona. Is dat het geval, dan moet gekeken worden naar het nadeel dat de huurder heeft geleden. Van dit nadeel moet vervolgens worden afgetrokken het bedrag dat de huurder heeft ontvangen aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarbij geldt dat de TVL niet bij de omzet van de huurder moet worden opgeteld, maar van de vaste lasten moet worden afgetrokken. Als dit eenmaal heeft plaatsgevonden, moet het nadeel in principe 50/50 tussen de verhuurder en huurder worden verdeeld. Voor de liefhebber verwijzen wij u naar een recente uitspraak van het Hof Amsterdam van 14 september jl. voor verdere toepassing hiervan (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728).
Zodra ook de Hoge Raad zich heeft gesproken over deze materie, komen wij weer bij u in de lucht. Ondertussen kunt u uw opdrachtgevers bijpraten aan de hand van deze column.
Auteurs
Cornélie Arnouts (links) en Alessandra Oving (vastgoed- en beroepsaansprakelijkheidsadvocaten bij Dentons in Amsterdam)
