Allereerst het speelveld. Hoe zat het ook alweer? In de basis gaat het om de vraag of de pandemie (en de restricties die als gevolg hiervan zijn ingesteld) als een gebrek kwalificeren. Is sprake van een gebrek, dan kan huurder (o.a.) huurprijsvermindering vragen.
Gebrek
Van een gebrek is sprake als een huurder niet het huurgenot krijgt dat hij mocht verwachten, en deze inbreuk niet “toerekenbaar” is aan huurder zelf. Voor de vraag of sprake is van een gebrek, maakt het dus niet uit of de verhuurder een verwijt gemaakt kan worden.
Van een gebrek kan (zal) uiteraard sprake zijn bij fysieke gebreken aan het gehuurde (een lek dak). Ook andere omstandigheden die niet direct het fysieke gehuurde betreffen, kunnen echter een gebrek opleveren. In dit kader is eveneens duidelijk dat overheidsmaatregelen (beperkingen) een gebrek kunnen opleveren. Aan de andere kant is de rechtspraak ook duidelijk over het feit dat tegenvallende bezoekersaantallen in de basis een ondernemersrisico zijn (en worden toegerekend aan huurders zelf).
Is geen sprake van een gebrek, dan kan een huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden: als partijen een bepaalde omstandigheid niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd, dan kan de overeenkomst (als deze omstandigheid zich voordoet) door de rechter worden gewijzigd of zelfs ontbonden, als de wederpartij, kort gezegd, geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. Ook hiervoor geldt weer dat de betreffende omstandigheid niet voor rekening moet komen voor de partij die zich hierop beroept (in dit geval huurder).
Oordeel (kort geding) rechters
Tot nu toe hebben 4 (kort geding) rechters zich gebogen over de vraag of sprake was van een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden. Het ging in 3 gevallen om een horecazaak (die verplicht de deuren moesten sluiten), en in 1 geval om een voetbalclub (Vitesse).
In alle uitspraken komt naar voren dat de corona gerelateerde maatregelen (de gedwongen sluiting) een gebrek (kunnen) opleveren (met dien verstande dat de rechtbank Overijssel het “verdedigbaar acht” dat de sluiting van overheid voor rekening van huurder komt). Ook komt in twee van deze uitspraken naar voren dat de pandemie als een “onvoorziene omstandigheid” kwalificeert (in de andere twee uitspraken, kwam dit aspect niet aan de orde).
Dat aangenomen wordt dat sprake is van een gebrek of onvoorziene omstandigheid is de eerste horde. Voor de exacte consequenties hiervan, is de huurovereenkomst uiteraard van belang. In een standaard ROZ-huurovereenkomst, is huurprijsvermindering uitgesloten. Hierop kan verhuurder een beroep doen, tenzij een beroep hierop onaanvaardbaar is. Een huurder zal van goede huizen moeten komen om duidelijk te maken dat dat het geval is.
Hetzelfde geldt voor onvoorziene omstandigheden. Het aannemen van ‘corona’ als onvoorziene omstandigheid laat onverlet dat huurder duidelijk zal moeten maken waarom het onaanvaardbaar is dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Dat is niet snel het geval, en hangt onder andere af van de huurovereenkomst (is het betreffende risico niet al bij één van de partijen gelegd), de aard en achtergrond van de partijen, de financiële gevolgen van de pandemie, en eventuele steunmaatregelen. De ervaring leert zo dat de partij die zich hierop beroept, zijn huiswerk goed moet doen om voet aan de grond te krijgen (hierop is de vordering van Vitesse ook in eerste instantie gestrand).
Verdere uitspraken volgen
Na alle oordelen van (al dan niet zelfbenoemde) experts, worden in de rechtspraak de eerste contouren van de posities van huurder en verhuurder in coronatijden duidelijk. Aan de andere kant zijn dit pas de eerste uitspraken, in eerste aanleg, en ook nog eens in kort geding (waarbij geen plaats is voor een volle toetsing). De verwachting is dat er nog vele uitspraken zullen volgen, en dat de positie van beide partijen zich verder zal uitkristalliseren.
Auteur
Midas Lagerweij, advocaat vastgoed
Midas.Lagerweij@dentons.com
