In de onderhavige procedure heeft de koper – na de levering – het vervallen pand gesloopt om vervolgens op de vrijgekomen kavel een nieuwe woning te bouwen. De belastinginspecteur stelde zich vervolgens op het standpunt dat de koper geen 'woning' zou hebben verkregen, omdat het pand naar zijn aard - vanwege de slechte staat - niet meer bestemd was voor bewoning. Hij was van mening dat de geleden schade en verval aan het pand ertoe hadden geleid dat de aard van de onroerende zaak was gewijzigd. Het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% (in plaats van 6% voor niet-woningen) zou daarom onterecht zijn toegepast.
Woning
Voor de beoordeling of een onroerende zaak als een woning kan worden aangemerkt, moet worden teruggegrepen naar de parlementaire geschiedenis bij de totstandkoming van de wet. [NB. Zie voor een uitgebreide uitleg over het begrip 'woning' voor de overdrachtsbelasting mijn eerdere column in Zeker Vandaag van 15 april 2020.] Het gaat er om dat de onroerende zaak op het moment van de levering naar zijn aard voor bewoning bestemd is. Voor deze aard moet aan de hand van objectieve maatstaven gekeken worden naar de kenmerken van het bouwwerk zelf. Voor deze kernmerken kan aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. De omstandigheid dat de onroerende zaak op het moment van overdracht niet bewoond is of niet geschikt is voor bewoning, is dan niet relevant.
Aard van het pand
Het vervallen pand was oorspronkelijk ontworpen en gebouwd als woning. Het Hof oordeelde dat de onroerende zaak – ondanks de sterk vervallen staat – naar zijn aard (nog steeds) bestemd was voor bewoning. De aanwezigheid van (ernstige) schade en verval door het ontbreken van deuren, ramen en dakbedekking zouden immers niet de kenmerken van een woning aantasten. Ook zou de aard van het pand niet veranderen door het (alsnog) doen van beperkte aanpassingen waarmee het pand feitelijk wel geschikt zou worden voor bewoning. Het doen van dergelijke aanpassingen is namelijk alleen van invloed op de aard van het pand, indien de oorspronkelijke functie door een latere verbouwing zou zijn gewijzigd naar een andere functie. Aangezien in de onderhavige zaak geen sprake was van een dergelijke verbouwing, was de oorspronkelijke aard (tot bewoning) in stand gebleven.
Bouwkavel
Dat in het onderhavige geval het pand als bouwkavel te koop stond is evenmin van belang voor de kwalificatie als 'woning'. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een nieuwe woning in aanbouw ook kan worden aangemerkt als woning voor de heffing van de overdrachtsbelasting (waarover 2% overdrachtsbelasting betaald wordt). Ook sloopwoningen, gestripte woningen en cascowoningen kunnen kwalificeren als 'woning', zolang uit de bouwkundige aard (ontwerp, structuur, indeling) nog steeds de woningfunctie volgt.
Conclusie
Wat kunnen wij concluderen? De vraag of iets als woning kwalificeert of niet, blijft de praktijk bezighouden en kan van geval tot geval verschillen. Uit de onderhavige zaak kunnen wij in ieder geval afleiden dat schade aan- en verval van een onroerende zaak de aard daarvan nog niet wijzigt. Zolang uit de bouwkundige aard nog steeds de woningfunctie volgt, blijft de onroerende zaak als zodanig kwalificeren en is het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van toepassing. De staatssecretaris heeft geen cassatie ingesteld.
Auteur
Fay van Schagen, kandidaat-notaris Dentons
Fay.vanSchagen@dentons.com
