Woning
Voor de beoordeling van het begrip 'woning' moet allereerst worden teruggegrepen op de parlementaire geschiedenis [2] die het begrip uitlegt als 'de onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard is bestemd voor bewoning'. Daarbij kan de feitelijke bewoning buiten beschouwing worden gelaten evenals het voornemen van de koper om de onroerende zaak zelf te gaan bewonen. Het gaat erom dat op het moment van de verkrijging de onroerende zaak als een woning kan worden aangemerkt (oftewel: naar zijn aard bestemd is als woning).
De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard als woning kan worden aangemerkt zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de kenmerken van het bouwwerk zelf (ook wel genoemd: de objectieve maatstaven).[3] In de eerste procedure werd daarvoor aansluiting gezocht bij het doel waarvoor het klooster was ontworpen en gebouwd. Deze bleek destijds nagenoeg uitsluitend gebouwd te zijn met het doel te worden bewoond door de kloosterlingen, waarbij elke wooneenheid een eigen woon- of zitgedeelte en een slaapgedeelte met een wastafel bevatte. De overige sanitaire voorzieningen werden gedeeld door de kloosterlingen. In de tweede procedure werd het verzorgingscomplex aangemerkt als woning aangezien het complex hoofdzakelijk (voor 84%) bestond uit zelfstandig verhuurbare appartementen die zich niet van reguliere woningen onderscheidden. Met name was hier van belang de aanwezigheid van een afsluitbare voordeur, een keukenblok en sanitaire voorzieningen en dat de appartementen met een eigen adres in de basisadministratie werden geregistreerd. Het verweer van de fiscus dat er personeel aanwezig was en dat het gebruikelijk was om bezoekers eerst centraal op te vangen, heeft voor de Rechtbank niet tot een andere conclusie geleid. Ook de contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het object was hierbij niet bepalend.
[1] Rb. Noord-Nederland 14 november 2019, nr LEE 17/4025 (RBNNE:2019:4775, hoger beroep); Rb. Den Haag 24 december 2019, nr. SGR 18/7265
[2] Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3.
[3] De HR in heeft de Hoge Raad in een viertal arresten van 24 februari 2017; ECLI:HR:NL:2017:290 (stadsvilla); ECLI:HR:NL:2017:291 (hospice); ECLI:HR:NL:2017:294 (tandartspraktijk); ECLI:HR:NL:2017:295 (voormalig agrarisch bedrijf)
Multifunctioneel pand
Het klooster kon door de aanwezigheid van een kapel ook niet als een 'multifunctioneel' pand worden aangemerkt. Multifunctionele panden die gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning kunnen namelijk (volgens de parlementaire geschiedenis) voor dat gedeelte onder de heffing van 2% overdrachtsbelasting vallen (en voor het overige gedeelte dus onder het tarief van 6%). Blijkt dat het pand voor 90% of meer naar zijn aard bestemd is tot woning, dan valt dit pand voor het geheel onder het tarief van 2%. Nu bleek dat de aanwezige kapel niet meer dan 10% van het klooster omvatte, kon in die procedure aan dat aanknopingspunt voorbij worden gegaan. Anders oordeelde de Rechtbank bij het verzorgingscomplex, dat bovendien voor 84% bestemd was als woning en waarover de verkrijging tegen 2% overdrachtsbelasting belast was (en het overige tegen 6%).
Conclusie
Wat kunnen wij concluderen uit deze uitspraken? Dat de vraag of een onroerende zaak als woning kwalificeert feitelijk is en afhangt van de omstandigheden van het geval. Bij bepaalde functies kan er twijfel bestaan, zoals bij het onderhavige klooster en het verzorgingscomplex. Belangrijke maatstaf blijft in ieder geval de vraag of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is tot bewoning.
Wij volgen met belangstelling een eventueel hoger beroep in deze zaken en de verdere ontwikkelingen omtrent het woningbegrip voor de overdrachtsbelasting.
Auteur
Fay van Schagen, kandidaat-notaris Dentons
