9 oktober '24 - De ouderdomsclausule is een bepaling die vaak voorkomt in koopovereenkomsten van woningen. Over de reikwijdte van deze clausule wil wel eens discussie ontstaan: welke gebreken vallen er wel onder de ouderdomsclausule en welke niet? Recent kwam deze vraag aan de orde in een uitspraak van het hof Den Bosch. Een goede aanleiding dus voor een refresher over de ouderdomsclausule.
De ouderdomsclausule in de koopovereenkomst
De ouderdomsclausule heeft als doel om het risico van (verborgen) gebreken van ouderdom van een woning te verleggen van de verkoper naar de koper. In het veelgebruikte NVM-model garandeert de verkoper immers dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning (dit wordt de ‘normaal gebruik-garantie’ genoemd). Op deze garantie wil de verkoper met de ouderdomsclausule een uitzondering maken: hij staat niet in voor gebreken als gevolg van ouderdom van de woning. Voorbeelden van ouderdomsgebreken die onder een ouderdomsclausule kunnen vallen, zijn gebreken aan een verouderd dak [1] en het (gedeeltelijk) ontbreken van fundering onder gevels [2].
De ouderdomsclausule is geen standaardbepaling in het NVM-model, maar wordt vaak bij woningen vanaf 20 jaar of ouder toegevoegd aan het einde van de koopovereenkomst. Omdat de ouderdomsclausule geen standaardclausule is, zijn er verschillende varianten van een ouderdomsclausule mogelijk. Een voorbeeld hiervan is de volgende clausule:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkochte object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de rioleringen en de aanwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor en zwam etc.). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte [= de normaal gebruik-garantie] omschreven woongebruik.”
Een discussiepunt bij de ouderdomsclausule is vaak wat wel en wat niet onder de ouderdomsclausule valt. Dit kwam recentelijk aan de orde in een uitspraak van het hof Den Bosch.
Uitspraak hof Den Bosch
In deze zaak verkoopt verkoper zijn woning voor EUR 210.000 aan koper. De woning dateert van 1910 en in 1992/1993, 2000 en 2004 heeft verkoper de woning vier keer uitgebreid met een uitbouw met plat dak. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen die vergelijkbaar is met de clausule hiervoor. Na de aankoop krijgt koper last van lekkages in de uitbouw en een aannemer constateert dat een aantal balken rot zijn. Herstel is volgens de aannemer niet mogelijk, omdat de constructie van de uitbouw niet voldoet aan de bouwkundige eisen. Koper spreekt verkoper aan, maar verkoper verweert zich onder meer met een beroep op de ouderdomsclausule.
Het hof overweegt dat in de ouderdomsclausule is bepaald dat koper ermee bekend is dat de eisen aan de bouwkwaliteit van deze oude woning aanzienlijk lager kunnen liggen en dat verkoper niet instaat voor onder meer de kwaliteit van de muren en de vloeren. De reikwijdte van de ouderdomsclausule hangt volgens het hof niet alleen af van de tekst van de clausule maar ook wat verkoper en koper hiermee hebben bedoeld. Het oordeel van het hof is dat hieruit volgt dat de ouderdomsclausule alleen ziet op gebreken aan de woning. Dat de ouderdomsclausule ook ziet op gebreken aan de uitbouw, kan het hof niet afleiden uit de tekst van de clausule of de bedoelingen van verkoper en koper. Een belangrijke aanwijzing voor het hof hierbij is dat in de ouderdomsclausule expliciet wordt verwezen naar de ouderdom van de woning (en niet ook naar de ouderdom van de uitbouw). Het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule slaagt daarom niet.
Aandachtspunten ouderdomsclausule
Voor het bepalen van de reikwijdte van de ouderdomsclausule is er een aantal aandachtspunten.
Het belangrijkste om in het achterhoofd te houden, is dat niet elke ouderdomsclausule hetzelfde is. Er worden verschillende versies van de ouderdomsclausule gebruikt en de reikwijdte kan per clausule verschillen. De uitleg van deze clausule door de rechter aan de hand van de tekst en de bedoelingen van verkoper en koper, is uiteindelijk doorslaggevend.
In de regel ziet de ouderdomsclausule op gebreken aan de woning, maar niet op de gebreken aan een eventuele latere verbouwing. Verder is er een recente trend in de rechtspraak zichtbaar dat de ouderdomsclausule niet beschermt tegen ernstige gebreken en ook niet tegen constructieve gebreken die geen verband houden met de ouderdom van de woning, omdat zij zijn veroorzaakt door recente verbouwingen. De reikwijdte van de ouderdomsclausule is dus niet onbeperkt.
Tot slot
Ga je een ouderdomsclausule opnemen in een koopovereenkomst of word je met een ouderdomsclausule geconfronteerd, dan is het dus van belang om na te gaan wat de reikwijdte hiervan is. De tekst van de clausule is hierbij een belangrijke aanwijzing. Bij twijfel of vragen over de reikwijdte en de gevolgen van de ouderdomsclausule is het verstandig om een jurist in te schakelen, want the devil is in the details.
Lees hier de volledige uitspraak van het hof Den Bosch:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:2123
[1] Rechtbank Gelderland 8 november 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:6332.
[2] Hof Den Bosch 21 augustus 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3498.
Auteur
Wisse de Groot, Advocaat bij Hemwood
