Wanneer leidt een beroepsfout tot schade?


19 mei 2021 - Waar gehakt (gewerkt) wordt, vallen spaanders. De plank mis slaan. Dit zijn twee van de vele oer-Hollandse spreekwoorden over het maken van fouten door de mens. Voor de makelaar is dit niet anders. Ook een makelaar kan onverhoopt een fout maken.

Uit de geldende rechtspraak blijkt dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar een bepaalde mate van zorgvuldigheid wordt gevraagd bij het geven van inlichtingen. Hij dient voordat hij overgaat tot het verstrekken van informatie deze eerst op juistheid te controleren (bijvoorbeeld door het raadplegen van de openbare registers). Een makelaar die bemiddelt bij de aan- en verkoop van een onroerende zaak heeft niet alleen verplichtingen naar zijn opdrachtgever, maar is ook gehouden zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan derden (niet zijnde een contractspartij)[1].

Een beroepsfout, maar ook schade?

Als juridisch komt vast te staan dat een makelaar een beroepsfout zou hebben gemaakt, dan brengt dit niet automatisch een schadevergoedingsverplichting met zich mee. Er moet namelijk wel daadwerkelijk sprake zijn van opgetreden schade bij de eisende partij. In een (recente) uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland geeft de rechter duidelijk uitleg over de schade en het causaal verband bij een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de makelaar[2].

De uitspraak heeft betrekking op een geschil over de door de makelaar verstrekte (onjuiste) informatie over de hoogte van (de afkoopsom voor de) erfpacht van een onroerend goed.

Eind 2014/begin 2015 is een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen tussen een makelaar en zijn opdrachtgever. De makelaar is als aankoopmakelaar opgetreden voor zijn opdrachtgever. Geruime tijd na aankoop en levering van het onroerend goed stelt de opdrachtgever zich op het standpunt dat de makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt over de hoogte van de erfpacht. De rechtbank gaat aan de vraag over de juistheid van de verstrekte informatie voorbij en komt aan de inhoudelijke beoordeling van de vermeende beroepsfout niet toe. De rechtbank is namelijk van oordeel dat er geen sprake is van toerekenbare te vergoeden schadeposten. Ofwel van schade aan de zijde van de opdrachtgever is geen sprake. 

Schade niet aangetoond

Volgens artikel 6:98 Burgerlijk Wetboek dient aangetoond te worden dat de schade aan de gebeurtenis kan worden toegerekend. De rechtbank overweegt dat voor het antwoord op de vraag of schade is geleden als gevolg van de gestelde tekortkoming een vergelijking dient worden gemaakt tussen de feitelijke situatie na de vermeende tekortkoming en de hypothetische situatie dat de makelaar wel voldoende zou hebben geïnformeerd.

In de hypothetische situatie dient beoordeeld te worden wat er zou zijn gebeurd als de makelaar correcte informatie over de hoogte van de erfpacht zou hebben verstrekt. Door de opdrachtgever wordt aangevoerd dat het onroerend goed bij de bekende informatie over de erfpacht voor een lager bedrag zou zijn aangekocht en/of dat er was afgezien van de aankoop van het onroerend goed. Uit de uitspraak blijkt duidelijk dat deze stellingen niet opgaan. Uit niets blijkt namelijk dat een lager bod door een verkopende partij zou zijn geaccepteerd of dat zonder aankoop een betere financiële situatie zou zijn ontstaan. Ook de stelling dat de schade de afkoopsom van de erfpacht dient te bedragen gaat niet op. De omstandigheid dat de opdrachtgever niet wist dat hij dit bedrag (of meer) moest betalen, maakt niet dat sprake is van schade. De rechter wijst de gevorderde schade in zijn geheel af.

Advies

Deze uitspraak toont weer eens te meer aan dat een fout niet altijd tot schade zal leiden. Het juridische begrip schade is uitermate complex. Ons advies is dan ook om ons in een zo vroeg mogelijke stadium te betrekken in eventuele geschillen met opdrachtgevers en of derden, zodat wij u van correct juridisch advies en bijstand kunnen voorzien.

Inzake de erfpachtrechtelijke kwestie zoals de hoogte van de afkoopsom van de erfpacht etc. doet de makelaar er goed aan om partijen te verwijzen naar de ter zake deskundige partijen zoals bijvoorbeeld de gemeente.


Auteur
Emel van der Niet-Sünbül, Jurist beroepsaansprakelijkheid

Auteur Emel Sunbul