Wat is er aan de hand? De verkoper heeft de onderhavige woning te koop gezet als een “Luxe afgewerkte vrijstaande villa” en bij de bijzonderheden vermeld “Begane grond v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming.” De koper koopt de woning in 2011. Daarbij wordt gebruikt gemaakt van de NVM-modelkoopakte waarin een garantie staat opgenomen dat de woning de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik als woning nodig zijn (de normaal-gebruik-garantie). Na levering komt de koper erachter dat de vloerverwarming de hoofdverwarming op de begane grond is en dat, anders dan stond aangegeven in de verkoopinformatie, de woning in de eetkamer niet beschikt over vloerverwarming en dat de vloerverwarming in de woonkamer (“living”) niet goed functioneert. De herstelkosten bedragen EUR 42.677,34 (ex btw). De koper stelt daarop de verkoper en ook de verkopend makelaar aansprakelijk en doet daarbij een beroep op non-conformiteit jegens de verkopers en baseert zijn claim op onrechtmatige daad jegens de verkopend makelaar. De koper vraagt de rechtbank om zowel de verkopers als de verkopend makelaar hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade gelijk aan het bedrag van de herstelkosten.
Uitspraak Rechtbank
In eerste aanleg wijst de rechtbank de vorderingen van koper af. Volgens de rechtbank is geen sprake van non-conformiteit, omdat de verwarmingscapaciteit niet ontoereikend is, en stuit de vordering richting de verkopers af. Alhoewel de informatie in de verkoopdocumentatie weliswaar onjuist is geweest, slaagt het beroep van de verkopend makelaar op de daarin opgenomen exoneratieclausule. Ook ten aanzien van de vordering op de verkopend makelaar vangt de koper dus bot. De koper kan zich in dat oordeel niet vinden en gaat in hoger beroep.
Hoger beroep
Ook in hoger beroep houdt de koper vol dat (onder meer) de verkopers aansprakelijk zouden zijn voor de door hem geleden schade, omdat de woning niet over de eigenschappen zou beschikken die de koper op grond van de verkoopdocumentatie zou mogen verwachten. Daarbij baseert de koper zich op de in de verkoopdocumentatie gewekte verwachting dat de vloerverwarming op de benedenverdieping de hoofdverwarming zou zijn en dat er ook vloerverwarming in de eetkamer zou zijn.
Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat het ontbreken van vloerverwarming in de eetkamer in de onderhavige procedure alleen relevant is in verband met de stelling van de koper dat de woning op de benedenverdieping niet over voldoende warmtecapaciteit zou beschikken en door dit gebrek, anders dan in de koopovereenkomst gegarandeerd is, niet geschikt zou zijn voor “normaal gebruik” als woonruimte. Wat de koper op grond van de verkoopdocumentatie mocht verwachten is volgens het hof van ondergeschikt belang omdat de koper de verkopers na de verkoop en levering alleen nog kan aanspreken voor schade ten gevolge van gebreken die de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik als bewoning. Het hof verwerpt het standpunt van de koper dat hij op grond van de verkoopdocumentatie mocht verwachten dat op de benedenverdieping alleen de vloerverwarming al voor de vereiste warmtecapaciteit toereikend zou moeten zijn. In de verkoopdocumentatie is niet vermeld dat op de benedenverdieping de vloerverwarming de enige verwarming was. Irrelevant is dat de koper dat na levering heeft ontdekt. Op de foto’s in de brochure waren op die verdieping tevens radiatoren en een sfeergashaard zichtbaar aanwezig. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit de door de koper overgelegde rapporten niet de conclusie kan worden getrokken dat de in totaal aanwezige verwarmingscapaciteit van de benedenverdieping onvoldoende was voor een voor bewoning vereiste temperatuur (20° of 22°). Ook het hof is dus van mening dat geen sprake is van onvoldoende warmtecapaciteit en dat de woning (dus) geschikt is voor normaal gebruik als woning. Van non-conformiteit is derhalve geen sprake.
Los van de verkopers ontspringt ook de verkopend makelaar de dans. Het hof wijst ook die vordering af vanwege het feit dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Ten overvloede overweegt het hof daarbij dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de verkopend makelaar een succesvol beroep kan doen op de in de verkoopdocumentatie opgenomen exoneratieclausule.
De normaal-gebruik-garantie
Slecht nieuws voor koukleumen dus die met 20° of 22° genoegen zullen moeten nemen. Goed nieuws voor verkopers, die gebruikmaken van de NVM-koopakte, want dit arrest toont aan dat de normaal-gebruik-garantie zich tevens uitstrekt over de verwachtingen die een koper mag hebben op grond van de verkoopdocumentatie. Als daar dus iets instaat dat onjuist is, levert dat enkel een beroep op non-conformiteit op, als dat “gebrek” meebrengt dat de woning daardoor niet voor normaal gebruik geschikt is. Met andere woorden: niet iedere onjuistheid levert een succesvol beroep op non-conformiteit op. Het ligt voor de hand dat dat alleen geldt tussen de contractspartijen, de koper en de verkoper. De makelaar zou wel aansprakelijk gehouden kunnen worden, op grond van onrechtmatige daad, voor onjuiste verkoopdocumentatie omdat op de makelaar in dat verband een zorgplicht rust om alle van belang zijnde informatie juist weer te geven. In dat verband onderstreept dit arrest het belang van een exoneratieclausule in de verkoopdocumentatie voor de praktijk. Het loont dus om bij de redactie van de verkoopdocumentatie ook aandacht te besteden aan de exoneratieclausule.
De collectie aan uitspraken over non-conformiteit is met dit arrest weer een voorbeeld rijker. Ondanks het (gedeeltelijk) ontbreken van vloerverwarming, zitten de verkopers en de verkopend makelaar er warmpjes bij. Helaas geldt dat niet voor de koper die naar aanleiding van dit arrest waarschijnlijk een goed paar pantoffels heeft aangeschaft.
Auteur
Daniël Brand, vastgoedadvocaat en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
Daniel.brand@dentons.com
