De vennoten van een vof (als kopers) en een particuliere verkoper (bijgestaan door een makelaar) bereiken mondelinge overeenstemming over de verkoop van drie percelen tegen een koopprijs van € 500.000,-. Dan laat verkoper weten – in strijd met haar eerdere mededeling – dat zij slechts het mede-eigendom heeft van het derde perceel (dat o.a. dient als toegangsweg) en (na het overlijden van haar zoon) haar kleindochter het mede-eigendom beneficiair heeft aanvaard. Partijen spreken af dat de verkoop plaatsvindt onder de (ontbindende) voorwaarde dat de kleindochter toestemming geeft. Als de kleindochter geen toestemming geeft, dan kan (enkel) verkoper de koop ontbinden. Die toestemming blijft uit, maar verkoper beroept zich niet op het beding. Op initiatief van de verkopend makelaar sluiten partijen een allonge waarin het derde perceel wordt uitgesloten van de koop, maar verkoper een ‘recht van eerste koop’ op dat perceel aan kopers gunt, waarbij de waarde is bepaald op € 20.000,-. Dit bedrag wordt op de koopprijs in mindering gebracht en de overige twee percelen worden geleverd. Kort daarna komt verkoper onder bewind te staan. Vervolgens bieden haar bewindvoerder en kleindochter het derde perceel te koop aan op Funda. De kopers schakelen de voormalig verkopend makelaar in en betalen uiteindelijk € 80.080,- voor het perceel.
Klachten van kopers
Kopers verwijten de makelaar dat zij meer dan € 20.000,- hebben moeten betalen en stellen hem – als verkopend makelaar – aansprakelijk. Zij stellen daartoe dat de verkopend makelaar (i) de bevoegdheid van de verkoper had moeten controleren; (ii) ten onrechte de verwachting heeft gewekt dat zij een koopoptie voor € 20.000,- hadden en (iii) kopers had moeten waarschuwen dat het perceel meer waard was, waardoor een groter bedrag in mindering gebracht had moeten worden op de initiële koopprijs voor de drie percelen. De makelaar voert verweer en stelt dat hij mocht vertrouwen op de verklaring van verkoper, dat hij een drukke praktijk heeft en geen tijd heeft gehad om het Kadaster te raadplegen. Verder stelt hij dat uit het Kadaster niet zou zijn gebleken dat de kleindochter mede-eigenaar was, omdat verkoper en haar (overleden) zoon nog vermeld stonden als eigenaar. Verder zou de kleindochter niet akkoord zijn gegaan met de koopprijs van € 20.000,-, omdat het perceel meer waard was.
Uitspraak rechter
De rechter stelt voorop dat van een zorgvuldig verkopend makelaar – met of zonder drukke praktijk – in beginsel mag worden verwacht dat hij voorafgaand aan het uitvoeren van zijn opdracht en in elk geval vóór aanvang van onderhandelingen met potentiële kopers, in het Kadaster verifieert of verkoper eigenaar is. De rechter is het met de makelaar eens dat uit die controle niet zou zijn gebleken dat de kleindochter mede-eigenaar was, waardoor zij ook dan niet eerder bij de onderhandelingen kon worden betrokken. Ook acht de rechter het niet aannemelijk dat zij akkoord zou zijn gegaan met de koopprijs van € 20.000,-. Kortom: het (causaal) verband tussen het onzorgvuldige handelen en de vermeende schade ontbreekt.
Ook het standpunt van kopers dat de makelaar met de allonge ten onrechte de verwachting heeft gewekt dat zij een koopoptie verkregen, wordt niet door de rechter gevolgd. Zij waren immers op de hoogte dat instemming van de kleindochter nodig was en die ontbrak. De zorgplicht van de verkopend makelaar gaat niet zo ver dat hij kopers moet informeren over de juridische kansen en risico’s van een dergelijk document. Het had op weg van kopers gelegen zelf advies in te winnen, dit was niet aan de verkopend makelaar. Ook het risico dat de waarde van het perceel afweek van de (verminderde) koopprijs kan niet worden afgewenteld op de verkopend makelaar, die – terecht – in het belang van zijn opdrachtgever handelde. Verder is niet gebleken dat hij informatie over de waarde heeft achtergehouden. De rechter wijst de vorderingen dan ook af en veroordeelt kopers in de proceskosten.
Conclusie
In deze zaak slaat de rechter niet mis te verstane piketpaaltjes voor aansprakelijkheid van een verkopend makelaar en de eigen verantwoordelijkheid van de kopers. De verkopend makelaar dient primair het belang van zijn opdrachtgever. Het is niet zijn taak om kopers te behoeden voor risico’s die kunnen voortvloeien uit juridische documenten, noch om hen te waarschuwen dat de waarde van een zaak en de koopprijs uiteenlopen. Hier komt het aan op de eigen verantwoordelijkheid van een koper, die zo nodig eigen adviseurs kan inschakelen. De makelaar dient zich echter wel te gedragen als een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot. Hij kan jegens kopers aansprakelijk zijn indien hij op de hoogte was (of had moeten zijn) van feiten die relevant waren voor de kopers die hij niet heeft gemeld of indien hij onjuiste informatie heeft verstrekt. Hoewel de makelaar in deze zaak de plank missloeg door het Kadaster niet te raadplegen, ontbreekt het causaal verband tussen dat handelen en de gestelde schade. De makelaar kwam hier dus goed weg.
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
