De procedures
Na verloop van 1 jaar, weigert Casa X de woning leeg op te leveren en zet Casa X het gebruik voort, waarop de eigenaar een procedure begint tegen Casa X. De eigenaar voert onder meer gedurende de procedure in eerste aanleg aan dat sprake is van een beheerovereenkomst. Bij de kantonrechter trekt de eigenaar aan het kortste eind en concludeert de kantonrechter dat (inmiddels) sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Bij het Hof pakt het alsnog positief voor de eigenaar uit. Het Hof stelt namelijk: ‘3.6 Het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, is echter nog niet voldoende voor de kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (…)’.
Het Hof staat vervolgens stil bij de activiteiten van Casa X, die zich bezig houdt met makelaardij in onroerend goed en beheer daarvan. Deze achtergrond rechtvaardigt het vermoeden dat Casa X een beheerovereenkomst heeft willen sluiten. Ook constateert het Hof dat Casa X beheerstaken zou gaan uitvoeren, nu Casa X met naam en toenaam als ‘beheerder’ wordt genoemd en merkt daarbij op: ‘3.8 (…) Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert.’ Ook dit is voor het Hof een sterke aanwijzing dat de overeenkomst trekken heeft van een beheerovereenkomst. Verder ziet het Hof ook een aanwijzing in de afspraak dat Casa X bepaald onderhoud voor zijn rekening zou nemen (terwijl een dergelijke afspraak in het huurrecht nietig zou zijn bij woonruimte) en in het feit dat Casa X onderhuurovereenkomsten mocht sluiten en daarbij het beheer zou uitoefenen. Casa X heeft zich in de optiek van het Hof gedragen als beheerder.
Het feit dat de overeenkomst tussen Casa X en de eigenaar is aangeduid als ‘huurovereenkomst’ en dat de algemene bepalingen ROZ woonruimte (2003) van toepassing zijn verklaard, maken dat niet anders. Dit zijn volgens het Hof namelijk kwesties die niet de inhoud van de contractuele relatie betreffen als wel het gekozen model en de benaming van het contract.
Casa X mocht er dan ook niet op vertrouwen dat de eigenaar een huurovereenkomst met Casa X wilde aangaan, de overeenkomst wordt gekwalificeerd als beheerovereenkomst en die overeenkomst had de eigenaar rechtsgeldig beëindigd.
Moraal van het verhaal
Dit arrest betreft dus een kwalificatievraagstuk. Is sprake van een huurovereenkomst, een beheerovereenkomst (en/of van een gemengde overeenkomst). De overeenkomst wordt daartoe in zijn geheel beantwoord. Is geen sprake van huur, dan zijn de beschermingsregels uit het huurrecht niet van toepassing. Indien sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst, dan geldt de hoofdregel dat zowel de huurbepalingen als de andersoortige bepalingen naast elkaar van toepassing zijn (6:215 BW), tenzij dat niet werkt.
Op basis van de feiten en omstandigheden uit bovengenoemde casus concludeert het Hof dat (enkel) sprake is van een beheerovereenkomst. In rechtsoverweging 3.14 stelt het Hof: ‘(…) Als heen wordt gekeken door de mantel waarin de overeenkomst is gekleed en alle elementen daarvan op de keper worden beschouwd, heeft die overeenkomst nog slechts de trekken van een beheerovereenkomst met betrekking tot de woning’.
Het is dus van belang bij aanvang van een overeenkomst helder te hebben c.q. te krijgen wat partijen voor ogen staat en de tekst en inhoud van de overeenkomst langs die lijnen vorm te geven. In deze casus had de discussie tussen partijen mogelijk voorkomen kunnen worden als men qua inhoud van de overeenkomst niet op twee gedachten (huur/ beheer) was blijven hinken.
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht Dentons
cornelie.arnouts@dentons.com
