Wat is er aan de hand? Op 2 augustus 2019 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen betreffende de verkoop en levering van een woning in de Leidsebuurt in Haarlem. Zowel koper als verkoper worden bijgestaan door een makelaar. Verkoper heeft in de koopovereenkomst verklaard alle relevante informatie met betrekking tot (onder andere) de fundering te hebben verschaft. In de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft verkoper vervolgens aangegeven dat er geen gebreken aan de fundering zijn (geweest). De akte van levering gepasseerd op 7 oktober 2019. Kort ná levering raakt koper bekend met een rapport van Wareco van 19 mei 1998, betreffende een funderingsonderzoek van de door haar gekochte woning. In dit Wareco-rapport staat onder meer dat de fundering van de gehele straat in slechte staat verkeert en dat herstelmaatregelen noodzakelijk zijn (ook dat geldt dus ook voor de in 2019 gekochte woning van koper). Koper stelt de verkoper aansprakelijk en nadat de verkoper alle aansprakelijkheid van de hand wijst, komen partijen bij de rechtbank terecht. Daar vordert koper in kort geding betaling van een (voorschot)bedrag van EUR 77.000 bestaande uit de (minimale) kosten van het funderingsherstel.
Mededelingsplicht
De kern van het geschil betreft volgens de voorzieningenrechter de vraag of verkoper een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij wist of behoorde te weten dat er sprake was van funderingsgebreken. Bij de beoordeling van dit geschil onderscheidt de voorzieningenrechter drie gevallen: de verkoper wist zelf van de gebreken (actieve wetenschap), de verkoper behoorde (de gebreken) te weten en/of de ingeschakelde makelaar(s) wist(en) van de gebreken. In het vonnis loopt de voorzieningenrechter al die scenario’s langs.
De verkoper wist
De voorzieningenrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of verkoper (zelf) wist van de funderingsgebreken. Verkoper heeft de woning in 2007 gekocht. Destijds heeft de verkopend makelaar bij e-mail van 18 april 2007 aan de aankopend makelaar, een aantal documenten gezonden, waaronder een verkoopbrochure. In deze verkoopbrochure wordt gewezen op het Wareco-rapport. De (huidige) koper stelt dat de verkoper het Wareco-rapport in haar bezit had, althans dat zij voor ontvangst en kennisgeving van het rapport heeft getekend. De verkoper voert daarentegen aan dat zij pas bekend is geworden met (de inhoud van) het Wareco-rapport in het najaar van 2019, na het sluiten van de koopovereenkomst. Tijdens een getuigenverhoor heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat het Wareco-rapport niet als bijlage is bijgevoegd bij de verkoopbrochure uit 2007. Aldus is volgens de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat het Wareco-rapport in 2007 aan de verkoper is verstrekt. Samen met nog wat andere omstandigheden leidt dit tot de slotsom dat de verkoper niet bekend was met de funderingsgebreken aan de woning, waarmee de eerste vraag dus ontkennend moet worden beantwoord.
De verkoper hoorde te weten
Nu actieve wetenschap is uitgesloten, gaat de voorzieningenrechter in op de vraag of de verkoper behoorde te weten van de (funderings-)gebreken. De voorzieningenrechter stelt vast dat verwijzing naar het Wareco-rapport op een onschuldige en versluierde wijze is opgenomen. Het kan verkoper daarom “niet euvel worden geduid” dat zij op grond van deze verwijzing (destijds) geen argwaan heeft gekregen omtrent de staat van de fundering. Dat had volgens de voorzieningenrechter meer op de weg van haar aankoopmakelaar gelegen, op wiens weg het lag om een versluierende voldoening aan de mededelingsplicht door een branchegenoot te doorzien en onschadelijk te maken. De stelling van koper dat verkoper tijdens de verkoop in 2019 verplicht was om de verkoopbrochure uit 2007 aan haar te verstrekken, wordt niet door de voorzieningenrechter gevolgd. Concluderend geldt dan ook dat geen feiten of omstandigheden aannemelijk zijn geworden op grond waarvan kan worden geoordeeld dat verkoper behoorde te weten van de funderingsgebreken. Ook de tweede vraag moet dus ontkennend worden beantwoord.
De ingeschakelde makelaar wist
Vervolgens onderzoekt de voorzieningenrechter of er sprake kan zijn van toerekening van kennis aan verkoper. Wat een rol speelt is dat de aankopend makelaar in 2007 bij hetzelfde kantoor werkt als de verkopend makelaar in 2019. Inmiddels bestaat dat kantoor niet meer en zijn beide makelaars ergens anders werkzaam, maar de koper stelt zich op het standpunt dat de kennis van verkopend dan wel aankopend makelaar aan de verkoper kan worden toegerekend. Naar vaste jurisprudentie moet bij de toerekening van kennis, wetenschap of (reden tot) twijfel terughoudendheid worden betracht. In het aansprakelijkheidsrecht is immers uitgangspunt dat eenieder in beginsel alleen voor zijn eigen daden en nalatigheden aansprakelijk is te houden.
Om in dit geval te kunnen spreken van toerekening, zou volgens de voorzieningenrechter moeten vaststaan dat de verkopend makelaar in 2019 kennis had van het rapport en dat zou hebben besproken met verkoper. Voor een verwijt aan het adres van de verkoper zou dan pas grond zijn als dat was gebeurd en de verkoper wist dat de mededelingen in de vragenlijst, onjuist zouden zijn. Uit niets volgt dat dit het geval is, alleen al niet omdat niet kan worden vastgesteld dat de verkopend makelaar in 2019 de brochure met de verwijzing kende. Voor zover de gewenste toerekening van kennis en wetenschap betrekking heeft op de kennis van de aankopend makelaar uit 2007, staat volgens de voorzieningenrechter niet alleen het tijdsverloop daaraan in de weg, maar ook het feit dat die makelaar in 2019 geen rol bij de transactie heeft gespeeld en dat het kantoor niet meer bestaat.
Uitspraak rechter
Koper stelt verder dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van verkoper, namelijk de foutief ingevulde vragenlijst, maar in het licht van de hiervoor overwogen feiten oordeelt de voorzieningenrechter dat verkoper niet wist en niet behoefte te weten dat zij de vragenlijst onjuist invulde. Daarnaast heeft koper vóór aankoop een bouwkundige keuring uit laten voeren. In het rapport van de bouwkundige keuring is nader onderzoek aanbevolen, maar deze stap is uiteindelijk niet door koper gezet. Vorenstaande overwegingen leiden tot de slotsom dat het beroep op dwaling niet slaagt, en de vorderingen van koper zullen worden afgewezen.
Alles loopt dus “goed” af voor de verkoper (hoe zuur ook voor de koper). De vorderingen van de koper worden gelet op het voorgaande afgewezen. Het venijn zit echter in de staart, want aan het slot krijgen toch de feitelijk betrokken makelaars ‘ten overvloede’ nog een tik op de vingers van de rechter:
“Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennisneemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter ten overvloede nog het volgende op.
De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.
Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.
Dat betekent voor het onderhavige geval minst genomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”
Vervolg
Het is de vraag hoe de voorzieningenrechter dit precies voor zich ziet, want de kans is onwaarschijnlijk dat notarissen erop zitten te wachten om dit soort stukken aan de transportakte te hechten. Een vermelding in of bijlage bij de koopovereenkomst is bij een opvolgende transactie niet meer zichtbaar. Waar wel wat voor te zeggen valt, is dat dergelijke informatie ondubbelzinnig moet worden vermeld in de verkoopinformatie en niet op een ‘versluierde’ wijze. Daarmee maakt de makelaar zich mogelijk niet populair bij zijn opdrachtgever (de verkoper), maar het niet melden van dergelijke informatie kan wel tot aansprakelijkheid leiden. Gelet op deze ‘ten overvloede’ opmerking van de voorzieningenrechter, denk ik wel te weten op wie de koper zijn pijlen inmiddels heeft gericht…
Voor de goede orde, het staat verkoper en koper ook nog vrij om onderling door te procederen in een bodemzaak (aangezien dit ‘slechts’ een kort geding uitspraak is).
Auteur
Daniel Brand, vastgoedadvocaat en beroepsaansprakelijkheid/ tuchtrecht Dentons
daniel.brand@dentons.com
