Sinds enkele jaren kan woonruimte tijdelijk worden verhuurd voor één vaste termijn van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Als de verhuurder tijdig een aanzegging van de einddatum naar de huurder stuurt, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder huurbeëindigingsbescherming voor de huurder. Er is hierdoor meer flexibiliteit in verhuurmogelijkheden ontstaan. De verhuurder heeft de zekerheid dat hij op de einddatum weer over de woonruimte kan beschikken en de huurder heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen.
Volgens de wet ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zodra de huurtermijn wordt verlengd, met als gevolg dat huurder huurbescherming verkrijgt. Dat maakt het voor verhuurders feitelijk onmogelijk om de huurtermijn tijdelijk te verlengen.
De overheid wil voorkomen dat huurders gedurende de coronacrisis gedwongen worden om op zoek te gaan naar een nieuwe woning, met alle besmettingsgevaren van dien. Dat is de reden dat tijdelijk de mogelijkheid is gecreëerd om een tijdelijke huurovereenkomst, die eindigt in de periode 1 april 2020 - 1 juli 2020, eenmalig te verlengen met één maand, twee maanden of drie maanden, waarbij de huurovereenkomst nog steeds van rechtswege eindigt. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval uiterlijk per 1 september 2020.
Verruimingsmogelijkheden
Welke verruimingsmogelijkheden biedt nu deze tijdelijke wet, wat zijn de beperkingen en welke verplichtingen blijven onverkort van kracht? Hieronder schetsen wij kort de belangrijkste gevolgen:
- De verlengingsmogelijkheid geldt alleen voor tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte, waarvan de einddatum ligt in de periode 1 april 2020 - 1 juli 2020;
- De verhuurder moet nog steeds de einddatum van de huurovereenkomst tijdig aanzeggen en daarbij de huurder informeren over de tijdelijke wet;
- Als huurder de aanzegging voor 12 maart 2020 heeft ontvangen, dan kunnen huurder en verhuurder (alsnog) in onderling overleg, een verlenging van de huurovereenkomst overeenkomen. Partijen kunnen dat echter niet afdwingen;
- Als huurder de aanzegging heeft ontvangen op 12 maart 2020 of later, dan kan ieder van de partijen de ander om een verlenging vragen;
- Op een verzoek van een verhuurder tot verlenging volgt die alleen als de huurder daarmee instemt. Stemt de huurder niet in, dan eindigt de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum;
- Als een huurder tijdig (binnen één week) om een verlenging heeft gevraagd, dan wordt de huurovereenkomst verlengd, tenzij de verhuurder het verzoek binnen een week weigert. Weigering kan slechts op een aantal gronden, te weten: (1) de woonruimte is voor 1 april 2020 al aan een derde toegezegd omdat het (a) verkocht is, (b) verhuurd is, (c) gerenoveerd gaat worden of (d) gesloopt gaat worden of (2) de woonruimte gaat door verhuurder zelf bewoond worden en hij beschikt niet over een andere woning of (3) de huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen. Maar dan nog kan de rechter de huurovereenkomst verlengen als hij het belang van de huurder zwaarder vindt wegen dan dat van de verhuurder;
- Vanwege een zwaarwichtig belang kan de rechter op verzoek van verhuurder een van het verzoek van huurder afwijkende verlengingstermijn toekennen;
- Als de rechter het verzoek van de huurder tot verlenging afwijst, kan hij de einddatum uitspreken;
- De huurovereenkomst blijft van kracht zolang het verzoek onder de rechter is, zonder dat hierdoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat;
- De rechter bepaalt ook het tijdstip van ontruiming;
- De verhuurder moet, als de huurovereenkomst wordt verlengd, de nieuwe einddatum opnieuw tijdig aanzeggen. Doet hij dat niet, dan ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met huurbescherming);
- Gedurende de tijd dat de huurovereenkomst is verlengd, kan die alsnog door huurder tussentijds worden opgezegd.
Zoals gezegd zijn dit de belangrijkste gevolgen van de tijdelijke wet. De opsomming is echter niet compleet. Als u in uw dienstverlening hiermee te maken krijgt, dan adviseren wij u zich goed in de materie te verdiepen en zich eventueel goed te laten informeren, bijvoorbeeld door uw beroepsorganisatie.
Wat uit de opsomming direct in het oog springt is dat termijnen cruciaal blijven. Daarin kan gemakkelijk een fout worden gemaakt. Als u -met name- verhuurder adviseert, dan is uitermate belangrijk dat u de geldende termijnen goed bewaakt. Let hier ook op als een huurder om verlenging heeft verzocht en hier, na weigering door verhuurder, nog een procedure over loopt.
Auteur
Wim ter Weele, Senior Jurist Beroepsaansprakelijkheid
