8 november '18 - Over de ontbinding van huurovereenkomsten van een woning wegens een tekortkoming van een huurder wordt veel geprocedeerd. Enerzijds omdat dit een goed handvat kan geven om de huur tussentijds te beëindigen. Anderzijds staat daarentegen vaak wel iemand zijn (enige) woning op het spel. Voor een voorzieningenrechter, die in kort geding moest oordelen over een ontruiming vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in een latere bodemzaak, was dit aanleiding om hierover (prejudiciële) vragen aan de Hoge Raad te stellen over (i) de ontbindingsregeling in de wet (art. 6:265 BW) en (ii) of bijzondere eisen gelden als het gaat om de huur van (schaarse) sociale woonruimte.
Wat is er aan de hand? Een woningcorporatie verhuurt een sociale huurwoning. In de algemene voorwaarden is opgenomen dat schriftelijk toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder, indien de gehuurde woning tijdelijk in gebruik wordt gegeven aan derden. De huurder heeft, zonder toestemming, de woning ruim een half jaar kosteloos in gebruik gegeven aan een gezin met een jong kind dat anders op straat komt te staan. De huurder handelt daarmee strikt in strijd met die algemene voorwaarden. De woningcorporatie spant een kortgedingprocedure aan bij de rechtbank Amsterdam en overweegt vervolgens dat de te beantwoorden vraag is of deze tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Tegen deze achtergrond heeft de rechtbank aanleiding gezien twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. De betrokken voorzieningenrechter is werkzaam geweest bij de Hoge Raad.
De vragen
Het wetsartikel dat gaat over ontbinding van overeenkomsten (art. 6:265 BW), is van toepassing op alle soorten contracten. Deze bepaling ziet dus niet specifiek op huur, maar bijvoorbeeld ook op ontbinding van koopovereenkomsten. Op grond van deze bepaling geeft “iedere tekortkoming” in de nakoming van een overeenkomst, de wederpartij de bevoegdheid om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, “tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.” De hoofdregel is dus dat ontbinding bij een tekortkoming mag, tenzij… Overigens geldt bij huur van een onroerende gebouwde zaak dat ontbinding via de rechter moet bij een tekortkoming door/van de huurder.
Over de verhouding tussen de hoofd- en de tenzij-regel ontstaat in de rechtspraktijk vaak discussie. Want enerzijds heeft een partij dus de bevoegdheid om bij “iedere” tekortkoming te ontbinden, maar anderzijds weer niet als die tekortkoming slechts van geringe betekenis is. Die formulering levert een spanningsveld op. De vraag is hoe de (af)weging tussen de hoofd- en de tenzij-regel moet worden gemaakt door de rechter. Op die vraag heeft de Hoge Raad antwoord gegeven.
De Hoge Raad
De Hoge Raad verwerpt in zijn arrest de opvatting dat de tenzij-regel van art. 6:265 lid 1 BW slechts bij uitzondering kan worden toegepast of op een zeldzaam geval betrekking zou hebben. De structuur van de ontbindingsregeling brengt de rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Deze regel berust uiteindelijk op de redelijkheid en billijkheid.
De structuur van hoofdregel en tenzij-regel brengen mee dat de schuldeiser/wederpartij moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar. Het is vervolgens aan de schuldenaar/tekortschietende partij om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Naast de gezichtspunten die uit de wet voortvloeien, bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, kunnen ook andere omstandigheden van het geval worden meegenomen in de afweging van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW. Zo kan ten gunste van de schuldenaar/tekortschietende partij bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na intreding van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald, met de aard van de desbetreffende overeenkomst, met de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten, etc.
Omdat alle omstandigheden kunnen worden meegewogen, bestaat naar het oordeel van de Hoge Raad geen behoefte aan bijzondere regels voor ontbinding van overeenkomsten van sociale huurwoningen. Zo kan reeds rekening worden gehouden met het belang van woningcorporaties om schaarse huurwoningen beschikbaar te krijgen (en te houden) voor sociale verhuur en met het belang van de huurder op voortzetting van de huurovereenkomst. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
De conclusie
Kort samengevat, betreft de tenzij-regel van art. 6:265 BW dus geen “bijzondere” uitzondering op de hoofdregel bij ontbinding. De tenzij-regel hoort integraal bij de weging van de vraag of de schuldeiser mag ontbinden. De tenzij-regel kan gebruikt worden als verweermiddel door de schuldenaar/tekortschietende partij, maar ook in verstekzaken (als de huurder niet in de procedure verschijnt) dient de rechter hier acht op te slaan. Bij het oordeel over de tenzij-regel dient de feitenrechter alle omstandigheden mee te wegen. Om die reden is er dan ook geen noodzaak voor bijzondere regels ingeval van sociale huur.
Voor de (rechts)praktijk is dit een belangrijk arrest. Het maakt duidelijk dat de tenzij-regel niet “bij uitzondering” geldt (en dus alleen in uitzonderingsgevallen), maar dat de omstandigheden die een schuldenaar/tekortschietende partij aanvoert volwaardig getoetst dienen te worden en een rol spelen bij de vraag of een overeenkomst kan worden ontbonden. Dat is van belang omdat het ontbindingswapen van art. 6:265 BW vaak verstrekkende gevolgen kan hebben. Daarbij moet niet alleen worden gedacht aan een huurder die zijn woonruimte verliest, maar bijvoorbeeld ook aan een verkoper die zijn woning terug dient te nemen (meestal in ruil voor terugbetaling van de volledige koopsom, die vaak al is aangewend om een andere woning te kopen) omdat de koper bijvoorbeeld een gebrek heeft ontdekt op basis waarvan hij de koopovereenkomst ontbindt. De Hoge Raad heeft nu duidelijk gemaakt dat een volledige afweging van belangen dient plaats te vinden.
Voor zover bekend, is na de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad nog geen eindbeslissing door de rechtbank Amsterdam genomen in deze kwestie.
Auteur
Daniel Brand, beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
daniel.brand@dentons.com
