Ontbinding door verhuurder
De wet bepaalt echter dat als een verhuurder van woonruimte of van een andere gebouwde onroerende zaak (doorgaans een bedrijfsruimte) de huurovereenkomst wilt ontbinden omdat de huurder te kort schiet in zijn/haar verplichtingen, hij niet mag kiezen voor een schriftelijke verklaring, maar verplicht is te kiezen voor ontbinding via de rechter. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet ontbonden kan worden door de huurder een brief te sturen. Pas als een rechter (op vordering van de verhuurder) de ontbinding uitspreekt, is de huurovereenkomst ontbonden.
Uitzonderingen
In hetzelfde wetsartikel waarin staat dat bij het tekortschieten door een huurder van woonruimte of bedrijfsruimte alleen de rechter de huurovereenkomst kan ontbinden, worden wel twee uitzonderingen genoemd.
De eerste uitzondering is het geval waarin een gebrek niet door de verhuurder verholpen hoeft te worden en dat gebrek het huurgenot dat de huurder mocht verwachten (goeddeels) onmogelijk maakt. Een verhuurder hoeft een gebrek niet te verhelpen indien dit onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Ook gebreken die zijn ontstaan omdat de huurder zijn onderhoudsverplichting niet is nagekomen, hoeven niet door een verhuurder verholpen te worden.
Een voorbeeld van een situatie waarin een dergelijk gebrek het huurgenot geheel onmogelijk maakt, is als er brand is uitgebroken en de gehuurde ruimte daardoor niet meer te gebruiken is. Maar uit de rechtspraak blijkt dat ook een dwangbevel van de gemeente om een bepaald gebruik te staken (ook al heeft de verhuurder zelf verwijtbaar gehandeld) hieronder valt. Ook dan is immers het verwachte huurgenot (door het ingrijpen door de gemeente) niet meer mogelijk.
De tweede uitzondering, op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk mag ontbinden, betreft het geval dat de gemeente (B&W) een pand sluit omdat in het gebouw in strijd met de Opiumwet is gehandeld. Dit wordt kortweg ook wel aangeduid als ‘het sluiten van een drugspand’. Doorgaans is die sluiting voor enkele maanden en heeft als doel de toeloop naar het pand (door bezoekers die afkomen op de druggerelateerde activiteiten) te stoppen.
Ontbinding door huurder
Omdat voor een omgekeerde situatie, namelijk een huurder die de huurovereenkomst wil ontbinden vanwege tekortschieten door de verhuurder, geen bijzondere wettelijke regel is, geldt de standaard keuze tussen een schriftelijke verklaring of een uitspraak door de rechter.
Voor een schriftelijke verklaring is voldoende dat de partij naar wie deze is gestuurd de verklaring heeft ontvangen en dat daaruit duidelijk wordt om welke (huur)overeenkomst het gaat en dat deze wordt ontbonden. Het helpt uiteraard om ook aan te geven om welke reden er wordt ontbonden.
In de praktijk
Dan de praktijk. Als voor een ontbinding een schriftelijke verklaring voldoende is, kan de gang naar de rechter dan altijd worden overgeslagen? Nee, helaas niet. Indien bijvoorbeeld de verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt, maar de huurder weigert het gehuurde te ontruimen (voor zover dat nog mogelijk is), dan zal de verhuurder een ontruimingsprocedure moeten starten.
Een ander voorbeeld is de situatie dat het gehuurde niet meer bruikbaar is door een gebrek en de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt omdat hij meent dat hij het gebrek niet hoeft te herstellen. In dat geval zal de huurder die vindt dat dit onterecht is, de gerechtelijke procedure moeten starten om ervoor te zorgen dat het gehuurde weer geschikt wordt gemaakt voor gebruik.
Ook zou de situatie zich kunnen voordoen dat de huurder meent dat de verhuurder tekortschiet waarop hij, na het versturen van een ontbindingsbrief, uit het gehuurde vertrekt en stopt met het betalen van de huur. Als de verhuurder in dat geval meent dat er geen grond voor ontbinding is, zal hij een gerechtelijke procedure moeten starten waarin nakoming van de huurovereenkomst wordt gevorderd.
Indien een partij onzeker is over de vraag of hij de huurovereenkomst rechtsgeldig mag ontbinden, zou zekerheidshalve een gerechtelijke procedure gestart kunnen worden waarin de ontbinding wordt gevorderd. Ook dan kan het raadzaam zijn alvast door middel van een schriftelijke mededeling de huurovereenkomst te ontbinden en in de gerechtelijke procedure primair te vorderen dat de rechter verklaart dat de huurovereenkomst rechtmatig is ontbonden. Subsidiair wordt dan de ontbinding in rechte gevorderd, voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding (de schriftelijke mededeling) geen standhoudt.
Dit is van belang omdat ontbinding direct werkt. Dus bevestigt de rechter dat de schriftelijke mededeling tot de ontbinding heeft geleid, dan is de huurovereenkomst al ontbonden per de datum van de schriftelijke mededeling. Vanaf dat moment bestaan er geen huurverplichtingen meer.