18 december '24 - Er is sinds 2023 veel aandacht voor contractuele huurprijswijzigingsbedingen van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Deze bedingen zouden mogelijk in strijd zijn met Europese regelgeving. De rechtbank Amsterdam heeft hierover vragen gesteld aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn eind november beantwoord, die ik in dit artikel bespreek.
Hoe zat het ook alweer?
Sinds 2023 zijn er contractuele huurprijswijzigingsbedingen vernietigd in een flink aantal uitspraken van lagere rechters. De uitspraken zien op huurovereenkomsten voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs gesloten tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder. De bedingen zijn vernietigd, omdat ze ‘oneerlijk’ zouden zijn en daarmee in strijd met een Europese Richtlijn.
De gevolgen van de vernietiging zijn groot: het huurprijswijzigingsbeding wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent dat de verhuurder de aanvangshuurprijs niet kan aanpassen en dat alle huurbetalingen die boven op de aanvangshuurprijs zijn betaald, onverschuldigd betaald zijn. Voor verhuurders kan dit desastreuze gevolgen hebben. De rechtbank Amsterdam heeft daarom vragen gesteld aan de Hoge Raad hoe rechters deze huurprijswijzigingsbedingen moeten toetsen. Kort samengevat zien de vragen erop of een huurprijswijzigingsbeding van CPI + maximaal 3% oneerlijk is en zo ja, wat de gevolgen zijn.
Wel splitsbaar
De eerste belangrijke beslissing van de Hoge Raad is dat een huurprijswijzigingsbeding van CPI + maximaal 3% te splitsen is in twee bedingen. Een indexatiebeding (CPI) en een opslagbeding (+ maximaal 3%). Beide bedingen dienen andere doelen. Het indexatiebeding heeft als doel geldontwaarding te compenseren. Het opslagbeding heeft als doel om de overige kostenstijgingen van de verhuurder te compenseren en om de huurprijs gelijk te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Dit is een belangrijke overweging. Zelfs al zou het opslagbeding oneerlijk zijn, dan blijft in ieder geval de wijziging op basis van het indexatiebeding in stand. Het indexatiebeding staat in de uitspraak van de Hoge Raad niet ter discussie. Algemeen is aangenomen dat een wijziging op basis van CPI rechtsgeldig is. Dit is in de meeste huurovereenkomsten ook de basis voor indexatie.
Opslag van + maximaal 3% is niet oneerlijk
Vervolgens toetst de Hoge Raad het opslagbeding. Voor de toets zijn de mogelijke gevolgen van het beding relevant. Niet relevant is of de verhuurder daadwerkelijk een beroep heeft gedaan op het beding. De Hoge Raad overweegt dat een opslagbeding van + maximaal 3% niet oneerlijk is. Gelet op het doel van het beding, de voorzienbaarheid van de gevolgen van het beding en overige omstandigheden blijft het opslagbeding doorgaans binnen aanvaardbare grenzen voor de consument-huurder. De Hoge Raad benoemt dat dit in een individueel geval wel anders kan zijn.
De Hoge Raad spreekt zich niet uit over de (on)eerlijkheid van hogere opslagbedingen. Het is dus de vraag of een hoger opslagbeding binnen aanvaardbare grenzen voor een consument-huurder blijft. Maar zelfs als een hoger opslagbeding oneerlijk is, zullen de huurverhogingen op basis van het indexatiebeding in stand blijven, nu het beding gesplitst getoetst moet worden.
Ambtshalve toetsing en de gevolgen van een oneerlijk beding
Tot slot beantwoordt de Hoge Raad vragen over de ambtshalve toetsing en de gevolgen van een oneerlijk beding. Onder ambtshalve toetsing wordt verstaan dat een lagere rechter op eigen initiatief naar in dit geval Europese regelgeving kijkt. Oneerlijke bedingen moeten buiten toepassing blijven. Een consument-huurder moet in de situatie worden hersteld waarin hij had verkeerd als het beding er vanaf de aanvang van de overeenkomst niet was geweest. Dit betekent dat een consument-huurder recht heeft op terugbetaling van alle op grond van het oneerlijk beding verrichte betalingen.
De meeste discussies over de huurverhogingsbedingen speelden zich af in procedures over huurachterstanden van huurders. Bij een ontbindings- en ontruimingsprocedure van een verhuurder en bij een vordering tot betaling van de huurachterstand, zal de rechter de hoogte van de huurachterstand moeten vaststellen. De rechter moet dan ambtshalve de op grond van het oneerlijk beding verrichte betalingen buiten beschouwing laten. De rechter mag de vorderingen echter niet ambtshalve verrekenen.
Conclusie
De antwoorden van de Hoge Raad zijn overwegend verhuurdersvriendelijk en wijken af van de trend die in de lagere rechtspraak was ontstaan. In de lagere rechtspraak was juist een aantal keer geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding van CPI + X% niet gesplitst konden worden en dat het beding bovendien in zijn geheel oneerlijk zou zijn. De uitspraak van de Hoge Raad is dus goed nieuws voor verhuurders, al blijft het spannend hoe rechters met een hoger percentage dan 3% zullen omgaan.
Voor een link naar de uitspraak van de Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2024:1780, Hoge Raad, 24/00169, 24/00170
Auteur
Philip du Perron, vastgoed advocaat Dentons
