Het nieuwe jaar begint traditiegetrouw met goede voornemens. Meestal in familiare sferen, maar ook zakelijk gezien wordt er graag schoon schip gemaakt. In deze bijdrage bespreekt Cornelie Arnouts van Dentons Boekel twee belangrijke wijzigingen in het kader van regelgeving VvE en de koopovereenkomst van de NVM.
Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars
De wetgever heeft een aantal wetswijzigingen doorgevoerd per 1 januari 2018. Vermeldingswaardig is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (VvE). Die wet beoogt de werking van VvE’s te verbeteren en bevat onder meer een verplichting voor een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds. Het exact te reserveren bedrag kan worden vastgesteld door de VvE ter uitvoering van een door de VvE opgesteld meerjarenonderhoudsplan dat maximaal vijf jaar oud mag zijn en welk plan betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar. De nieuwe regeling maakt ook duidelijk dat VvE’s geld kunnen lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. Let op, er is slechts een normale meerderheid vereist voor een dergelijk besluit. Voor een lening van de VvE zijn de appartementseigenaren hoofdelijk verbonden en wordt de schuld verdeeld naar rato van het breukdeel.
Deze nieuwe wet geldt alleen voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk uit wooneenheden bestaan. Bij wetswijziging van 2005 is het reservefonds verplicht gesteld voor VvE’s, maar in de praktijk komt daar nog steeds vaak weinig van terecht waardoor er achterstallig onderhoud optreedt bij gebrek aan financiële middelen. Door het toevoegen van drie nieuwe leden aan artikel 5:126 BW, wil de wetgever voor verbetering zorgen. Er is overgangsrecht van toepassing. VvE’s die op 1 januari 2018 nog geen reservefonds hebben, krijgen drie jaar de tijd daar alsnog aan te voldoen. Wel kunnen VvE’s met onmiddellijke ingang geldleningen afsluiten. Ten slotte wordt verwezen naar het nieuwe splitsingsreglement van de KNB dat op 19 december 2017 is vastgesteld. Dit is te downloaden via de website van de KNB.
Nieuwe model koopovereenkomst NVM
Vanaf 1 februari 2018 wordt er tevens gebruik gemaakt van een nieuwe model koopovereenkomst wegens een kleine wijziging. De branchepartijen (NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis) hebben in het nieuwe model een voorbehoud opgenomen voor een bouwtechnische keuring. Zowel in het model voor de bestaande eengezinswoning als een bestaand appartementsrecht is de wijziging doorgevoerd. Reden hiervoor is dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) signalen ontvangt dat consumenten in krappe woningmarktgebieden in toenemende mate afzien van het opnemen van een financieringsvoorbehoud dan wel van een bouwkundige keuring en het BZK dit een onwenselijke ontwikkeling vindt. Op de website van de NVM is een toelichting te vinden op de wijziging(en), ook zijn de nieuwe modellen met toelichting (voor de consument) te downloaden. In die toelichting wordt gewezen op de risico’s bij het niet van toepassing verklaren (doorhalen) van de bouwkundige keuring en bijbehorend voorbehoud.
De praktijk zal leren hoe snel en op welke wijze bovenstaande aanpassingen effect sorteren. Maar in de regel geldt: goed voorbeeld doet goed volgen.
Cornélie Arnouts MRE MRICS
Beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht/ vastgoed advocaat Dentons Boekel.
