Projectontwikkelaar Sphinx Zuid ontwikkelt in Maastricht een exclusief nieuwbouwproject en heeft in dat kader een ‘gelikte’ brochure uitgebracht. Zo vermeldt de brochure dat de penthouses van het op dat moment nog te bouwen appartementencomplex een spectaculair uitzicht bieden over de historische binnenstad. De wervende tekst lijkt te werken, want dit leidt tot een bieding van een koper, die interesse heeft in een penthouse op de vierde etage van het nog te bouwen complex. In de bieding vermeldt de koper expliciet dat het beloofde uitzicht een doorslaggevende rol heeft gespeeld bij zijn aankoopbeslissing. De koper sluit vervolgens een koop- en aannemingsovereenkomst met de verkopende partij. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de brochure dient voor een globale beeldvorming van het bouwproject. De brochure zelf bevat een disclaimer dat aan de inhoud geen rechten kunnen worden ontleend.
Vervolgens wordt gestart met de bouw. De koper, die staat te popelen om zijn penthouse in gebruik te nemen, houdt de bouw nauwlettend in de gaten. Bij een van de bezichtigingen constateert de koper dat zijn (uit)zicht ernstig wordt belemmerd door de daken van een naastgelegen kapel. Dit alles resulteert uiteindelijk in een procedure waarbij koper inzet op financiële genoegdoening bestaande uit het waardeverschil tussen de waarde van het gekochte appartement met het uitzicht volgens de brochure en de waarde van het appartement met het daadwerkelijke fors beperkte uitzicht. De koper gaat in de procedure voor diverse juridische ankers liggen (zoals dwaling en non-conformiteit).
Wat deze uitspraak interessant maakt, is dat de rechter onderscheid maakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw (rechtsoverweging 4.2):
“Bij de beoordeling wordt tot uitgangspunt genomen dat bij aankoop van een hoog gelegen appartement uitsluitend op tekening van een nog te realiseren bouwproject als het onderhavige, de koper feitelijk geen realistische mogelijkheden heeft om zich een juist beeld te vormen van de concrete eigenschappen van de onroerende zaak, zoals in dit geval van het daadwerkelijke uitzicht vanuit het penthouse en vanaf de bijbehorende terrassen. Aan de mededelingen van verkoper, ook in de vorm van tekeningen en brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een al bestaand gebouw, om te voorkomen dat de koper zich op basis daarvan een onjuist beeld vormt van de nog te bouwen onroerende zaak. Het gaat in dit geval niet om toekomstige omstandigheden, immers door de concrete eigenschappen van het ontwerp van het gebouw op de plaats waar het wordt gerealiseerd –te midden van omliggende gebouwen met een voor de ontwerper kenbare bouwhoogte – stond de (on) mogelijkheid van een uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht al voor het sluiten van de overeenkomst vast.”
Volgens de rechtbank moet de projectontwikkelaar in deze casus de hoogte van de omliggende gebouwen kennen en zorgdragen voor een juiste visualisatie in de verkoopbrochure. Het feit dat in de verkoopbrochure de hoogte van het nieuw te bouwen complex is genoemd, vindt de rechtbank dus niet genoeg (rechtsoverweging 4.7.1.). De rechtbank is bovendien van mening dat men zich niet mag verschuilen achter de disclaimer in de verkoopbrochure, dat is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (rechtsoverweging 4.7.5). Koper heef betoogd dat hij een lager bedrag (EUR 1.020.000 in plaats van EUR 1.200.000) voor het penthouse over zou hebben gehad gelet op het beperkte uitzicht. De rechtbank neemt dat verschil van EUR 180.000 over als schade en doet de zaak dan ook zelf af.
Kort en goed, extra alertheid is geboden bij het opstellen van een verkoopbrochure voor nieuwbouw.
Auteur
Cornélie Arnouts, vastgoedadvocaat en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht Dentons
cornelie.arnouts@dentons.com
