28 mei '25 - Vorig jaar bespraken wij in deze nieuwsbrief een rechtbank procedure waarin een verkopend makelaar zichzelf had ‘opgeworpen’ als koper; makelen voor jezelf … geen goed idee! Dat pakte niet goed uit voor de makelaar en ook nadien bij de tuchtrechter ging het mis.
Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals 13 februari 2024, 222692/243097
In deze zaak ging de verkopend makelaar er zelf met het pand vandoor. Voor een uitgebreide feitenschets verwijzen wij u naar ons eerdere artikel. Vervolgens zag de verkopend makelaar zich geconfronteerd met een tuchtklacht van de koper die achter het net viste. De klacht werd gegrond verklaard, omdat klager niet hoefde te verwachten dat de verkopend makelaar zijn concurrent werd en zou overbieden (door de biedingen te matchen en van zijn courtage af te zien bij verkoop aan hem). Door zijn positie als verkopend makelaar was hij op de hoogte van de biedingen. De makelaar heeft onbetrouwbaar en onzorgvuldig gehandeld en daarmee is sprake van strijd met artikel 1 van de NVM-Erecode. Hij krijgt een berisping en een voorwaardelijke boete van EUR 10.000,- opgelegd. Overigens vermeldt de uitspraak niet welke tijdsduur hieraan verbonden is.
Dat dit onderwerp de gemoederen ook dit jaar bezighoudt, blijkt uit twee recente uitspraken van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals.
Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals 24 januari 2025, 397002/558507
Een stichting koopt een voormalige basisschool van de Gemeente Emmen voor een symbolisch bedrag van EUR 10,-, onder de voorwaarde dat als de stichting ophoudt te bestaan, zij het pand weer voor EUR 10,- te koop moet aanbieden aan de gemeente. Zes jaar later verkeert de stichting in zwaar weer en geeft zij opdracht aan een makelaar om het pand te taxeren in het kader van een voorgenomen financieringsaanvraag. Hoewel de makelaar het pand op EUR 150.000,- heeft gewaardeerd, koopt hij het pand enkele maanden later zelf voor EUR 80.000,-. Zodra de gemeente daar lucht van krijgt, zijn de rapen gaar en stapt zij naar de rechter. Lang verhaal kort: de rechtbank oordeelt dat de stichting het pand niet had mogen verkopen en vernietigt de koopovereenkomst. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden laat dit oordeel in stand en de makelaar blijft met lege handen achter.
Vervolgens wordt ook een tuchtklacht tegen de makelaar ingediend, omdat hij het pand voor een aanzienlijk lagere prijs, dan de door hem getaxeerde waarde heeft gekocht. Uit de uitspraak blijkt overigens niet wie de klacht heeft ingediend. De makelaar verweert zich door te stellen dat hij de stichting juist een dienst zou hebben bewezen door het pand te kopen, omdat zij snel geld nodig had. Ook stelt hij dat de notaris geen bezwaar heeft gemaakt en medewerking aan de levering heeft verleend. Bovendien zou de Juridische Dienst van de NVM geen problemen hebben gezien. Tot slot zou het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren hebben geoordeeld dat hij niet onrechtmatig zou hebben gehandeld.
De Tuchtcommissie maakt korte metten met zijn verweer en stelt voorop dat de makelaar een eigen verantwoordelijkheid heeft en zich niet kan verschuilen achter de notaris of de Juridische Dienst van de NVM. Bovendien zag het advies van de NVM slechts op de vraag of de stichting bevoegd was tot verkoop van het pand en heeft de makelaar juist verzwegen dat hij het pand zelf wilde kopen voor een aanzienlijk lager bedrag, dan de door hem getaxeerde waarde. Verder wijst de Tuchtcommissie erop dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet heeft geoordeeld dat de makelaar niet onrechtmatig heeft gehandeld, het arrest heeft daar simpelweg geen oordeel over gegeven.
Het oordeel van de Tuchtcommissie is klip en klaar: de makelaar heeft niet alleen tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld, maar zijn gedrag zou – mede gelet op de berichtgeving daarover in de media – het imago van makelaars schaden. Hij krijgt een berisping en een boete van EUR 8.000,- opgelegd en moet daarnaast het klachtengeld en een deel van de behandelingskosten vergoeden.
Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals 24 januari 2025, 255005/443734
Bij verkoop van zijn eigen woning treedt de verkoper (een NVM-makelaar) op als zijn eigen verkopend makelaar. Althans hij regelt de verkoop zelf. In de verkoopbrochure en op Funda vermeldt hij een woonoppervlakte van 150m2. De woning wordt verkocht. Als de toenmalige koper op zijn beurt de woning wil verkopen en een meting laat uitvoeren, blijkt de woning 5m2 ‘gekrompen’ en nog maar 145m2 te zijn. Hij laat het er niet bij zitten en dient een tuchtklacht in tegen de makelaar (die dus de oorspronkelijke verkoper is).
De makelaar stelt dat kijkers bij de bezichtiging een uitgebreide uitleg en een meetrapport (waarin een vloeroppervlakte van 147,7m2 stond vermeld) kregen. Hij erkent dat hij het aantal m2 bewust naar boven heeft afgerond, voor een optimaal verkoopresultaat. De afwijking zou volgens hem geen invloed hebben gehad op de koopprijs, omdat in de koopovereenkomst (de standaardbepaling) is opgenomen dat koper geen rechten kan ontlenen aan verschil tussen de opgegeven en werkelijke grootte van de woning.
De Tuchtcommissie oordeelt dat het bewust vermelden van onjuiste woonoppervlakte in strijd is met de NVM-erecode (die duidelijkheid en transparantie voorschrijft). Het aantal m2 is een belangrijke factor bij de aankoop van een woning. Verwijzing naar het meetrapport is onvoldoende, nu in de brochure (en op Funda) het onjuiste aantal m² prominent wordt genoemd en niet is gebleken dat koper tijdens de bezichtiging is gewezen op het verschil. Ook het beroep op de onder- en overmaatbepaling in de koopovereenkomst kan de makelaar niet baten, omdat sprake is van bewuste afronding naar boven en de bepaling ziet op verschillen in meetuitkomsten. De klacht wordt gegrond verklaard en de makelaar krijgt een waarschuwing en een voorwaardelijke boete van EUR 2.500,- met een proeftijd van drie jaar opgelegd. Daarnaast moet hij het klachtengeld en behandelingskosten betalen.
Conclusie
Of het nu gaat om het zelf (ver)kopen van een pand, waar men als verkopend makelaar bij betrokken is, waarbij vertrouwelijke informatie wordt benut voor eigen gewin, het ver onder de zelf getaxeerde waarde aankopen van een pand of het bewust misleiden van kopers over de woonoppervlakte: het gedrag schaadt niet alleen de directe betrokkenen, maar ook het imago van de gehele beroepsgroep. Wie niet voor zichzelf makelt, komt ook niet in de verleiding zijn eigen belangen te laten prevaleren. Het devies blijft daarom: makelen voor jezelf? Niet doen (of wees extra zorgvuldig en transparant)!
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
