De feiten zijn als volgt. Een vastgoedontwikkelaar heeft zijn oog laten vallen op een te koop staande onroerende zaak, bestaande uit een perceel grond met woningen, winkel, schuren en een carport. De vastgoedontwikkelaar bezichtigt de onroerende zaak in het bijzijn van de verkopend makelaar en de verkoper. Tijdens die bezichtiging wordt gesproken over de verkoop van de onroerende zaak aan de vastgoedontwikkelaar. Op enig moment daarna vindt tussen de verkopend makelaar en de vastgoedontwikkelaar telefonisch overleg plaats waarin (verder) is gesproken over de koopprijs. Naar aanleiding van dat gesprek stuurt de verkopend makelaar een concept-koopovereenkomst aan de vastgoedontwikkelaar. In deze koopovereenkomst staat een koopprijs van € 750.000,00. De vastgoedontwikkelaar stuurt de koopovereenkomst getekend terug. In plaats van de koopovereenkomst eveneens te ondertekenen, verkoopt de verkoper de onroerende zaak aan een derde voor een bedrag van € 900.000. De vastgoedontwikkelaar pikt dat niet en laat conservatoir beslag leggen om de levering aan deze derde te voorkomen.
Koopovereenkomst
De verkoper vordert in kort geding opheffing van het beslag. In dat kader ligt de vraag voor of tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Voor een transactie als de onderhavige is daarvoor vereist dat overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koop. De vastgoedontwikkelaar stelt zich op het standpunt dat daaraan is voldaan: tijdens de bezichtiging zou overeenstemming zijn bereikt tussen partijen over alle essentialia van de koop behalve over de te betalen koopprijs. Vervolgens heeft de verkopend makelaar in een telefoongesprek daarna laten weten dat verkoper akkoord gaat met een koopprijs van € 750.000,00. Op dat moment is volgens de vastgoedontwikkelaar een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen.
Oordeel voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter denkt daar anders over. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een makelaar slechts een bemiddelende rol heeft in de verkoop van de onroerende zaak en dat hij geen rechtshandelingen kan verrichten namens zijn opdrachtgever. Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij verkoop houdt in beginsel geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en de makelaar is in dit kader slechts de bode van de verkoper. Dat is alleen anders als uit een volmacht blijkt dat hij bevoegd is namens de verkoper bindende afspraken te maken. Uit de tussen de verkopend makelaar en verkoper gesloten bemiddelingsovereenkomst blijkt echter niet van een dergelijke bevoegdheid. Door de vastgoedontwikkelaar zijn geen bijkomende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat dit in het onderhavige geval anders ligt.
Gelet op dit toetsingskader moet volgens de voorzieningenrechter sprake zijn van een mededeling of handeling van de verkoper zelf, die ziet op de aanvaarding van het bod en de daarbij gestelde voorwaarden, om te concluderen dat een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvan is in dit geval geen sprake. Uit de over en weer in het geding gebrachte stukken kan enkel worden afgeleid dat de makelaar (telefonisch) akkoord is gegaan met het bod van € 750.000,00 van de vastgoedontwikkelaar, maar daaruit blijkt niet van instemming van de verkoper.
Voor zover er wel mondelinge overeenstemming bereikt zou zijn, wijst de voorzieningenrechter op het feit dat in de concept-koopovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst pas bindend is als die door beide partijen is getekend. Een contractueel schriftelijkheidsvereiste. Hoewel het in dit geval gaat om bedrijfsonroerendgoed, waarop het wettelijke schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW niet van toepassing is, kunnen partijen zo’n bepaling contractueel overeenkomen. Zoals in de NVM-modelkoopovereenkomst waarin een dergelijke bepaling is opgenomen. Door ondertekening van de concept-koopovereenkomst heeft de vastgoedontwikkelaar het schriftelijkheidsvereiste in dit geval aanvaard, aldus de voorzieningenrechter. Aangezien ondertekening door de verkoper vervolgens is uitgebleven, is ook om die reden geen bindende koopovereenkomst tot stand gekomen.
Kortom, de voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat het niet aannemelijk is dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het door de vastgoedontwikkelaar gelegde beslag wordt om die reden opgeheven.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt dat felicitaties van de verkopend makelaar alleen onvoldoende zijn om te kunnen spreken van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Daarvoor is een mededeling of handeling van de verkoper zelf nodig, die ziet op de aanvaarding van het bod en de daarbij gestelde voorwaarden. Ontbreekt de instemming van de verkoper zelf, dan is de deal helaas nog steeds niet rond. Daarnaast maakt het nogal verschil in welk modelcontract de bereikte overeenstemming wordt vastgelegd. Als het NVM-model wordt gebruikt dan is pas sprake van een bindende koopovereenkomst op het moment dat beide partijen hebben getekend. Wel zo goed om te weten voordat de champagne ten onrechte wordt ontkurkt.
Zie voor de volledige uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2022:1582.
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
