18 juli 2018 - In Zeker Vandaag van 22 mei dit jaar wezen wij u op twee vonnissen inzake de waarschuwingsplicht (bij huurrecht woonruimte). Het gaat hier om huurovereenkomsten voor woonruimte die worden gesloten voor een maximale periode van twee jaar wanneer het zelfstandige woonruimte betreft en voor een maximale periode van vijf jaar wanneer het onzelfstandige woonruimte betreft.
Dergelijke huurovereenkomsten kunnen van rechtswege eindigen aan het einde van de overeengekomen termijn, indien de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de einddatum. Dit schriftelijk informeren wordt ook wel ‘waarschuwen” genoemd.
De waarschuwing moet volgens de wet door de huurder ontvangen worden ‘niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken’. Als de waarschuwing niet binnen deze periode door de huurder wordt ontvangen, schrijft de wet voor dat de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd wordt verlengd voor onbepaalde tijd. Dan is de volledige huurbeëindigingsbescherming van kracht.
In de twee vonnissen die eerder aan de orde kwamen in Zeker Vandaag dit jaar, hielden de kantonrechters strikt vast aan die termijn waarbinnen moet worden gewaarschuwd. De kantonrechter in Almere vond de waarschuwing die een dag te laat bij de huurder binnen kwam reden om de door de verhuurder gevorderde ontruiming af te wijzen. De kantonrechter in Breda kwam tot hetzelfde oordeel in een zaak waarin de verhuurder vier keer had gewaarschuwd, maar alle keren net een paar dagen te vroeg of te laat. Overigens best knap om dat voor elkaar te krijgen…
De kantonrechter in Almere heeft echter een kort geding vonnis gewezen dat recent is gepubliceerd (en van latere datum is dan de twee hiervoor genoemde uitspraken) waarin anders werd geoordeeld. De verhuurder had ook hier net te vroeg gewaarschuwd: de brief van de verhuurder dateerde van 29 september 2017 en de einddatum van de huurovereenkomst was 1 januari 2018.
De huurder beriep zich op het feit dat de verhuurder ‘niet eerder dan drie maanden’ van tevoren mag waarschuwen. De huurder stelde dat de huurovereenkomst dus op 1 januari 2018 niet van rechtswege was geëindigd, maar voor onbepaalde tijd was verlengd.
De kantonrechter overwoog dat het beroep van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De kantonrechter achtte relevant dat de huurder niets had aangevoerd waaruit bleek dat de belangen van de huurder waren geschaad door de te vroege waarschuwing. Daar stelde de kantonrechter tegenover dat de belangen van de verhuurder wel zouden worden geschaad als het beroep op huurbescherming zou slagen. Daarbij achtte de kantonrechter relevant dat de verhuurder niet had laten blijken dat hij de huurovereenkomst zou willen voortzetten. Kortom: de huurder moest de woning ontruimen.
Het vonnis brengt wat lucht voor verhuurders die net buiten de gestelde termijn de huurder hebben gewaarschuwd. Toch kan er niet op worden vertrouwd dat rechters in de toekomst net zo zullen oordelen als dit laatste vonnis van de kantonrechter in Almere. De drie uitspraken tonen aan dat het oordeel wisselend kan uitvallen. Bovendien betreffen alle drie de uitspraken voorlopige voorzieningen (kort gedingen). Het is wachten op de uitkomst van bodemprocedures en de uitkomst van eventuele hoger beroep procedures.
Het advies blijft dan ook om tijdig, maar niet te vroeg, te waarschuwen en ervoor te zorgen dat de huurder de waarschuwing ook daadwerkelijk ontvangt. Zeker voor makelaars die ook als beheerder optreden is goed agendabeheer dus cruciaal!
Auteur:
Justine van Lochem, advocaat vastgoed, Dentons Boekel
Justine.vanlochem@dentons.com
