5 februari '25 - Als een makelaar vastgoed aan- en verkoopt in privé, kan zijn deskundigheid hem dan worden aangerekend? Die vraag is bevestigend beantwoord door de rechtbank Limburg. In die kwestie verstrekt een gemeente onjuiste informatie over de mogelijkheden voor kamerverhuur van een pand aan een (voormalig) makelaar. De oud-makelaar besluit aan de hand van die informatie in privé tot aankoop van het pand over te gaan. Nadien blijkt kamerverhuur niet mogelijk. De makelaar spreekt de gemeente vanwege deze onjuiste informatie aan tot vergoeding van zijn schade, maar de rechter wijst de schadevordering af; vanwege de deskundigheid van de oud-makelaar mocht van hem worden verwacht dat hij zelf onderzoek zou hebben gedaan en niet ‘klakkeloos’ had vertrouwd op een mededeling van een ambtenaar van de gemeente. In dit artikel wordt deze uitspraak nader behandeld.
Kamerverhuur patriciërs huis te Roermond?
De (oud) makelaar in kwestie is geruime tijd als makelaar en taxateur werkzaam geweest. Hij is bovendien mede-eigenaar van een makelaars/taxateursorganisatie. Ook in privé houdt hij zich met vastgoed bezig. Zo bezit hij meerdere panden die hij gebruikt voor (kamer)verhuur.
In 2021 laat de makelaar zijn oog vallen op een zogenaamd patriciërs huis (rijksmonument) in Roermond. Dat lijkt hem een interessante belegging, als het mogelijk is om de 18 kamers van het huis onzelfstandig te verhuren (‘kamerverhuur’). De makelaar neemt dan ook contact op met de gemeente Roermond. Een inspecteur in het Cluster Vergunning Toezicht & Handhaving van de gemeente Roermond informeert hem dat (op grond van overgangsrecht) in het huis kamerverhuur mag plaatsvinden (zo staat in de e-mail van de inspecteur: “bepaald is dat in betreffend object kamerverhuur mag plaatsvinden”).
Met die mededeling op zak, koopt de makelaar het huis voor een koopsom van € 1.200.000. Voor de financiering van de aankoop en verbouwing sluit hij een hypothecaire lening van € 2.268.750 af. Na afronding van de verbouwingswerkzaamheden (waarbij uiteindelijk 27 kamers worden gerealiseerd) heeft de gemeente aan de makelaar laten weten dat kamerverhuur vergunningplichtig is, en een mogelijke aanvraag zal worden geweigerd. De makelaar vraagt toch een vergunning aan. Deze aanvraag leidt tot een van rechtswege verleende vergunning. Deze vergunning wordt echter na een bezwaarschriftenprocedure alsnog geweigerd door de gemeente.
De makelaar en de gemeente treden vervolgens in overleg, waarna de makelaar goedkeuring verkrijgt voor het realiseren van tien zelfstandige woningen in het huis. Over de vraag of de gemeente aansprakelijk is voor de (resterende) schade - vanwege de onmogelijkheid tot kamerverhuur van de splinternieuwe 27 kamers- worden de makelaar en de gemeente het echter niet eens. De makelaar spant daarop een procedure aan tegen de gemeente om zijn schade vergoed te krijgen.
Rechtbank Limburg
In de procedure bij de Rechtbank Limburg, locatie Roermond, vordert de makelaar dat de gemeente Roermond wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding ad € 995.271 nu zij volgens hem onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste mededelingen te verstrekken.
De rechtbank is met de makelaar eens dat de gemeente hem onjuiste of in ieder geval onvolledige informatie heeft verstrekt over de mogelijkheden voor kamerverhuur. Dat enkele feit is volgens de rechtbank echter niet voldoende voor aansprakelijkheid nu ook de omstandigheden van het geval relevant zijn. [1] Vereist is dat de makelaar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem door de gemeente juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven. Daarvan is volgens de rechtbank geen sprake.
Vanwege de kennis van de (oud) makelaar ligt het in de rede en mag van hem verwacht worden dat hij voor de aankoop zelf onderzoek doet naar de regelgeving (via ruimtelijkeplannen.nl) en niet ‘klakkeloos’ afgaat op informatieve en voor hem wenselijke mededelingen van een ambtenaar van de gemeente, aldus de rechtbank. Zeker nu het onduidelijk is op welke specifieke regels die informatie is gebaseerd terwijl uit de vraagstelling van de makelaar wel blijkt dat hij kennis had van de geldende planologische regels. Het had dan volgens de rechtbank op de weg van de makelaar gelegen om door te vragen, zeker gelet op het grote financiële belang dat voor de makelaar met de aankoop was gemoeid.
Conclusie
De rechtbank wijst de gevorderde schade van de makelaar dus af omdat een makelaar over een bepaalde kennis/deskundigheid beschikt die ook relevant is bij een privé aankoop.
Bij deze uitspraak van de rechtbank Limburg zijn kanttekeningen te plaatsen. Zo heeft de Hoge Raad geoordeeld dat naarmate een grotere schade verwacht kan worden, ook van de gemeente mag worden gevergd dat zij een diepergaand onderzoek naar de juistheid van de door haar mee te delen feiten instelt.[2] Verder had de stelligheid van de mededeling door de inspecteur in het Cluster Vergunning Toezicht & Handhaving (‘bepaald is dat in het betreffende object kamerverhuur mag plaatsvinden’) naar mijn mening zwaarder -in het voordeel van de makelaar- moeten wegen. De rechtbank Limburg, locatie Roermond, is echter onverbiddelijk voor de betreffende (oud) makelaar.
Een gewaarschuwd makelaar telt voor twee: vertrouw (ook bij uw privé beleggingen) niet zondermeer op een mededeling van de gemeente en vraag door als er reden tot twijfel is!
De uitspraak is te raadplegen via:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBLIM:2024:509
Als een makelaar privé een pand koopt, is zijn deskundigheid dan relevant bij een mogelijk geschil? Dat is de vraag waar het om draait in deze casus. Een (voormalig) makelaar koopt een huis voor kamerverhuur. Dat blijkt, in tegenstelling tot wat de gemeente eerder aangaf, niet te mogen. De makelaar stapt naar de rechter voor een schadevergoeding. Lees hier de uitspraak en de overwegingen van de Rechtbank.
[1] Zoals volgt uit HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219 (’s-Hertogenbosch/Van Zoggel).
[2] HR 6 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AH8595 (Kleuterschool Babbel).
Auteur
Ellis Cuijpers, Advocaat bij Hemwood
