In onze nieuwsbrief van december informeerden wij u over de vraag wanneer er bij een woonruimte sprake is van een huurovereenkomst en dus van huurbescherming. De gegeven voorbeelden betroffen woonruimte. Het is inmiddels ruim anderhalf jaar geleden dat de wet wijzigde en het mogelijk is geworden om kortdurende huurovereenkomsten voor woonruimte te sluiten. Wat leert de tijd?
Deze huurovereenkomsten, mits gesloten voor één bepaalde duur van maximaal twee jaar in het geval van zelfstandige woonruimte of maximaal vijf jaar in het geval van onzelfstandige woonruimte, eindigen aan het einde van de overeengekomen termijn van rechtswege. Dus zonder dat opzegging vereist is en daarmee zonder huurbescherming. De verhuurder moet de huurder wel waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst. Hieronder worden drie, sinds deze wetswijziging, veelvoorkomende vragen beantwoord:
Hoe moet de verhuurder de huurder waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst?
De verhuurder moet de huurder in de periode gelegen tussen drie maanden en één maand voor het einde van de overeengekomen termijn waarschuwen dat de huurovereenkomst zal eindigen. Een te vroege of te late waarschuwing zorgt er in beginsel voor dat de huurovereenkomst omslaat naar een reguliere huurovereenkomst (met volle huurbescherming) voor onbepaalde tijd. De wet geeft aan dat de waarschuwing schriftelijk moet plaatsvinden. Aangetekend of per deurwaardersexploot is derhalve geen vereiste. Het is echter aan de verhuurder om te zorgen dat de huurder de waarschuwing ontvangt en om te bewijzen dat de huurder de waarschuwing heeft ontvangen. Om die reden blijft een aangetekende brief of bezorging door een deurwaarder de verstandigste optie.
Wat als men niet onder de nieuwe regelgeving wil vallen, maar wel een eerste bepaalde termijn wil afspreken?
Bij een tijdelijke, van rechtswege eindigende, huurovereenkomst voor woonruimte heeft de huurder het recht deze vroegtijdig te beëindigen. Sommige verhuurders hebben meer belang bij de zekerheid van huurinkomsten gedurende een eerste vaste periode dan bij flexibiliteit aangaande de beëindiging. Als het doel van de partijen is een eerste vaste periode te realiseren waarbij geen van beide partijen tussentijds kan opzeggen, met een automatische verlenging als geen van beide partijen de huurovereenkomst rechtsgeldig opzegt, is het advies om dat nadrukkelijk uit te schrijven. Daartoe kunnen overwegingen aan het begin van de huurovereenkomst worden opgenomen (considerans) als artikel 3 van de huurovereenkomst op de juiste wijze worden geformuleerd. Wij adviseren daarbij wel om ‘weg’ te blijven van de formulering ‘onbepaalde tijd met een opzegverbod’. Liever zien wij bewoordingen als 'bepaalde termijn met verlenging voor onbepaalde tijd', waarbij de overeenkomst enkel eindigt door nadrukkelijke opzegging door een van beide partijen.
Als ik tijdelijk naar het buitenland vertrek en ik wil daarna terugkeren in mijn woning, kan ik deze dan het beste verhuren met een tijdelijke huurovereenkomst of met een tussenhuurclausule?
Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst zoals hiervoor beschreven, heeft als voordeel dat er een duidelijke einddatum is waarop de huurder de woning dient te verlaten. Zodra de huurovereenkomst echter wordt verlengd, geldt deze voor onbepaalde tijd en heeft de huurder volle huurbescherming. Een alternatief is het overeenkomen van de opzeggingsgrond ‘tussenhuur’ inclusief ontruimingsbeding. In de praktijk ook wel bekend als de diplomatenclausule voor de verhuurder. Partijen kunnen een vaste datum afspreken waarop de verhuurder de woning weer gaat bewonen en de huurder de woning dient te ontruimen. Voordat deze termijn is verstreken, kunnen de verhuurder en de huurder de huurovereenkomst voor een nieuwe vaste periode verlengen. Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, moet hij de huurovereenkomst echter wel opzeggen op grond van de tussenhuurclausule. Dat betekent dat als de huurder zich tegen de beëindiging verzet, de huurovereenkomst niet eindigt totdat de verhuurder de beëindiging in rechte vordert en de rechter de vordering toewijst.
Kortom: als de verhuurder zeker weet op welke dag hij weer terugkomt dan is de huurovereenkomst voor de bepaalde duur, eventueel aan opvolgende huurders indien het verblijf in het buitenland langer duurt dan de maximale termijn van twee of vijf jaar, de beste optie. Het biedt de zekerheid dat er geen beëindigingsprocedure gevoerd hoeft te worden. Is er echter de kans dat het verblijf in het buitenland wordt verlengd en verhuurt de verhuurder bij voorkeur niet aan meerdere huurders achter elkaar, dan lijkt de tussenhuurclausule de meest aangewezen weg.
Justine van Lochem en Cornélie Arnouts MRE MRICS, Dentons Boekel N.V. (beroepsaansprakelijkheid en vastgoed)
