Wat was er precies aan de hand? Bij een appartementencomplex in Limburg was in de splitsingsakte en bijbehorend splitsingsreglement –Modelreglement 1992- opgenomen dat bij huishoudelijk reglement het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld kan worden. In het huishoudelijk reglement was vervolgens onder meer het volgende verbod opgenomen: “Het houden van honden en katten is niet toegestaan.” Een van de appartementseigenaren kon zich daar niet in vinden en vorderde in een procedure tegen de VvE bij de rechtbank een verklaring voor recht inhoudende dat dit verbod (in het huishoudelijk reglement) nietig was wegen strijd met het splitsingsreglement en artikel 5:112 lid 4 BW. Wat staat er precies in dit laatste genoemde artikel?
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek
Het Burgerlijk Wetboek, boek 5, heeft een aparte afdeling geschreven voor appartementsrechten. In deze afdeling is onder meer terug te vinden dat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten, er vervolgens van rechtswege een vereniging van eigenaars ontstaat, maar bijvoorbeeld ook wat de splitsingsakte en het splitsingsreglement moeten c.q. kunnen regelen. Zo bepaalt artikel 5:112 lid 4 BW dat in het reglement een regeling kan worden opgenomen omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel (lees: zoals een individueel gedeelte) gebruikt te worden. Slechts met betrekking tot het gebruik, kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden opgenomen, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid geeft.
Regel van orde
De vraag die de rechtbank dus moest beantwoorden in deze procedure, was of het opnemen van een honden- en kattenverbod in het huishoudelijk reglement als regel van orde kan worden gezien. De rechtbank sloot zich aan bij een eerdere uitspraak van het Hof Den-Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722) in een vergelijkbare zaak en concludeerde dat het honden- en kattenverbod geen regel van orde is. Volgens het Hof is bij een dergelijk verbod sprake van een “principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat in het gezin van een gebruiker van het appartement wordt aldus […] uitgesloten, ook indien geen enkele overlast of hinder wordt veroorzaakt, en/of ook indien sprake is van een blindengeleidehond of hulphond […] Aldus wordt de appartementseigenaar in algemene zin en onvoorwaardelijk beperkt in een deel van zijn of haar gebruik […]”.
Interessant is dat het Hof nog wel een voorbeeld noemde van een regel van orde: “Regels omtrent het gedrag van honden en katten, bijvoorbeeld het niet veroorzaken van overlast door bijvoorbeeld overdadig geluid en/of het vervuilen van gemeenschappelijke ruimten, zijn daarentegen wel regels van orde. Deze kunnen immers ook ten aanzien van bewoners zelf worden geformuleerd, zoals een verbod op overlast door geluid, waaronder die door muziekinstrumenten, gedurende bepaalde delen van de dag.”
Conclusie
Anders gezegd, indien deze VvE een honden- en kattenverbod nastreeft, dan moet dit worden opgenomen in het splitsingsreglement en niet in een huishoudelijk reglement. Voor dit huisdier en zijn baasje liep het dus gelukkig goed af.
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht Dentons
