Feiten
Wat was er aan de hand? In het kort heeft koper een perceel gekocht dat op Funda is aangeboden met de volgende tekst: “BOUWKAVEL (…) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN) (...)”. Het perceel is publiekrechtelijk (mede) bestemd voor de bouw van een woning. Na een bezichtiging heeft de koper een bod uitgebracht op het perceel van EUR 550.000. Verkoper heeft dat bod aanvaard. Daarna heeft zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan koper toegestuurd. Enkele dagen later – voor het ondertekenen van de koopakte – heeft koper laten weten af te zien van de koop. Het perceel is in maart 2022 aan een derde partij verkocht voor een koopsom van EUR 465.000.
Verkoper maakt een procedure aanhangig en vordert (onder meer) een schadevergoeding van EUR 85.000 (het verschil in kooprijs). Verkoper stelt dat een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat koper is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. Op basis daarvan vordert verkoper onder meer schadevergoeding, bestaande uit het verschil in koopprijs (EUR 85.000). Koper voert als verweer onder meer aan dat het perceel een tot bewoning bestemde onroerende zaak is en het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW daarom van toepassing is. Nu daar niet aan is voldaan, is de koopovereenkomst ongeldig (nietig) en is hij nergens aan gehouden.
Rechtbank
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarmee is aan het eerste vereiste van art. 7:2 lid 1 BW voldaan. Verder vereist artikel 7:2 lid 1 BW dat het gaat om een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’. De rechtbank overweegt dat niet duidelijk is of daarvan sprake is als er een bouwkavel wordt verkocht en besluit hierover een prejudiciële vraag voor te leggen aan de HR.
Oordeel HR
De HR overweegt dat voor de vraag of sprake is van een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ zoals in art. 7:2 lid 1 BW, het moet gaan om een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, oftewel ‘een woning’. Hierbij is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren. Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning, is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat er is verkocht. Dit is echter niet beslissend voor de vraag of het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is.
Hieruit volgt, volgens de HR, dat indien de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover een consument-koper heeft verplicht tot het leveren van een woning, het schriftelijkheidsvereiste van en de bedenktijd van toepassing zijn. Heeft de verkoper zich echter verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. Het schriftelijkheidsvereiste geldt ook niet indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.
Conclusie
Op grond van het vorenstaande is de conclusie dat een bouwkavel niet onder het bereik van art. 7:2 lid 1 BW valt. Het schriftelijkheidsvereiste noch de bedenktijd zijn dus van toepassing bij de koop van een bouwkavel. In het geval dat voorligt aan de rechtbank Overijssel zal dat dus even slikken zijn voor koper, die aan de mondelinge koopovereenkomst gehouden kan worden. Of verkoper ook het verschil in koopprijs vergoed zal krijgen, is nog maar de vraag.
Dat neemt niet weg dat deze uitspraak een belangrijke les voor de praktijk is. Indien een bouwkavel wordt verkocht dan is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. Anders is dat als de verkoper zich wel heeft verplicht om een woning op de bouwkavel te realiseren. In dat geval is het schriftelijkheidsvereiste dus wel van toepassing. De publiekrechtelijke bestemming noch de bestemming die de koper daaraan wil geven, is van doorslaggevend belang. Beslissend is wat de verkoper heeft verkocht en verplicht is om aan de koper te leveren.
Zie voor het volledige arrest: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2023:1755
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
