Voorop staat dat dit een discussie is die zich vaker voordoet, dan je op het eerste gezicht zou denken. Zo was er niet zo lang geleden een identieke discussie (eveneens een kantoorhuurder die geconfronteerd werd met een onderwijsinstelling, die verhuurder probeerde op te hangen aan het feit dat de ruimte was verhuurd als “hoogwaardige” kantoorruimte in een “representatieve kantooromgeving”). Ook speelde recent de vraag of een kantoorhuurder moest accepteren dat verhuurder in hetzelfde gebouw een hospice vestigde. Al deze kwesties worden langs dezelfde lijn beoordeeld: is sprake van een gebrek aan de gehuurde kantoorruimte?
Wanneer gebrek aan kantoorruimte?
Er is sprake van een ‘gebrek’ als een huurder niet het huurgenot ervaart dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarbij kan het gaan om zowel materiële (bv. een lekkage) als niet-materiële aantastingen (bv. door verhuurder veroorzaakte geluidsoverlast), zolang die aantasting maar niet in de risicosfeer van de huurder ligt. Het gaat dus om het verwachtingspatroon van huurder, dat door allerlei zaken gekleurd kan worden, zo ook door ronkende teksten uit een verhuurbrochure (ondanks alle “disclaimers” daarin). Met andere woorden, op het moment dat in zo’n brochure naar voren komt dat de ruimte in een professionele kantooromgeving ligt, moet een verhuurder niet raar opkijken als een huurder zich op het standpunt stelt dat een onderwijsinstelling zich maar moeilijk met een dergelijke omgeving verdraagt.
Mogelijke consequenties van een gebrek
Als dan sprake is van een gebrek, is de meest voor de hand liggende consequentie dat huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (onder deze omstandigheden zal een beroep van verhuurder op een contractuele uitsluiting van de mogelijkheid om een beroep te doen op huurprijsvermindering, ook niet snel opgaan). Daarnaast is verhuurder gehouden om het gebrek te herstellen. Dat zal niet zo makkelijk gaan (aangezien de verhuurder ook aan de betreffende andere huurder gebonden is), zodat als verhuurder de bezwaren niet kan wegnemen, het gevaar van ontbinding van de huurovereenkomst (en schadevergoeding) lonkt.
Uitspraak van de rechter
Hoe pakte dit nu in concreto uit in de hierboven genoemde gevallen? Allereerst werd de verhuurder die de meest wervende teksten over de kantooromgeving had gebruikt, inderdaad opgehangen aan deze woorden: bij een dergelijke omgeving past niet dat hierin scholieren rondlopen. Dan het hospice. Voor het betreffende gebouw bestond geen glanzende brochure waarmee huurder zijn verwachtingspatroon kon inkleuren, zodat de rechter volstond met de beoordeling van de vraag of een hospice bij een kantoorgebouw met een zakelijke uitstraling paste. De concrete bezwaren die huurder in dat kader aanvoerde (o.a. geuroverlast, parkeerdruk, een weinig opbeurende uitstraling door lijkwagens) waren echter onvoldoende concreet om met succes op te komen tegen de vestiging van het hospice. In de derde kwestie kwam de rechter ook tot het oordeel dat rondlopende studenten niet pasten bij zeer hoogwaardige kantoorruimte, al nuanceerde de rechter (het Gerechtshof) wel dat het enkele feit dat er een onderwijsinstelling in het gebouw gevestigd was, niet per definitie betekende dat er sprake was van een gebrek (het gaat om de concrete overlast). In die kwestie was de voorliggende vraag overigens alleen of verhuurder (in het kader van haar herstelverplichting) gehouden was om de ingebruikneming door de onderwijsinstelling te staken. Dat ging de rechter echter weer te ver (in kort geding). De deur werd wel opengehouden voor een huurprijsvermindering.
Conclusie
Deze zaken maken dus duidelijk dat een verhuurbrochure goed het verwachtingspatroon van een (andere) huurder kan inkleuren, ook al worden de betreffende teksten hieruit niet in de huurovereenkomst opgenomen. Het is goed om dit te realiseren bij de redactie/ samenstelling van gelikte en wervende verhuurbrochures!
Auteur
Midas Lagerweij, senior vastgoedadvocaat Dentons
midas.lagerweij@dentons.com
