Deze casus lag voor aan het Hof Arnhem-Leeuwarden. De feiten waren kort als volgt. De zoon woont samen met zijn gezin en moeder in één huis. De moeder heeft op enig moment het plan opgevat om een woning te kopen voor haar zoon (de koper). De moeder gaat samen met haar andere zoon, de broer van de koper, tot twee keer toe bij een woning kijken. Tijdens een van die bezichtigingen gaat de koper zelf ook mee. Gek genoeg twisten partijen over de vraag of hij de woning toen ook daadwerkelijk vanbinnen heeft gezien. Koper zegt van niet. De verkoper van wel.
Wat wel vaststaat is dat de koper in ieder geval kennis heeft gemaakt met de verkopend makelaar tijdens een van die bezichtigingen. De verkopend makelaar onderhandelt met de moeder en de broer van de koper en zij bereiken overeenstemming over de koopprijs. Nadat de verkopend makelaar de koopovereenkomst heeft opgesteld, haalt hij die ondertekend en wel op bij de broer van de koper. De waarborgsom wordt vervolgens niet voldaan en ook komt de koper niet op de afgesproken leveringsdatum verschijnen. De verkoper stelt koper en zijn moeder in gebreke. Na ommekomst van de termijn van acht werkdagen ontbindt de verkoper de koopovereenkomst en maakt verkoper aanspraak op de contractuele boete bij ontbinding (van 10% van de koopsom).
De koper verweert zich met de stelling dat niet hijzelf maar zijn broer de koopovereenkomst heeft ondertekend. De koper was op het moment dat de verkopend makelaar de getekende koopovereenkomst ophaalde namelijk op vakantie. Daardoor is ten opzichte van hem niet voldaan aan de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW - er is geen door hem ondertekende akte -, waardoor geen afdwingbare koopovereenkomst tussen hem en de verkoper tot stand is gekomen.
Rechtbank
De rechtbank heeft de vorderingen van de verkoper toegewezen en het verweer van de koper verworpen. Volgens de rechtbank kan in het midden blijven of de koper zelf de akte ondertekend heeft, omdat -ook indien de broer van koper de handtekening vervalst heeft- in dit geval aan de koper valt toe te rekenen dat de verkoper de geplaatste handtekening voor echt heeft gehouden en ook redelijkerwijs voor echt mocht houden.
Hoger beroep
De koper gaat in hoger beroep en met succes, want het hof denkt hier anders over. Het hof stelt voorop dat de hoofdregel is dat degene wiens handtekening is vervalst, zich jegens degene tot wie de handtekening is gericht, zich erop kan beroepen dat zijn handtekening is vervalst, ook wanneer die laatste ervan uitging, en mocht uitgaan, dat de handtekening echt was. Dat is alleen anders indien sprake is van bijzondere omstandigheden, die tot de conclusie dwingen dat het aan degene wiens handtekening vervalst is, valt toe te rekenen dat de wederpartij zijn handtekening voor echt heeft gehouden. Naar het oordeel van het hof heeft de verkoper het bestaan van deze bijzondere omstandigheden onvoldoende onderbouwd.
Daarbij acht het hof het van belang dat de verkopend makelaar de mogelijkheid niet heeft benut om te verifiëren of de op het contract geplaatste handtekening inderdaad van de koper afkomstig was. Volgens het hof had de verkopend makelaar dat vrij eenvoudig kunnen doen. Bovendien voorziet het door de makelaar opgestelde (model-)contract ook in een legitimatie door de verkoper en de koper(s). Wie nalaat een dergelijke eenvoudig te realiseren waarborg te treffen (of, zoals hier, door zijn makelaar te laten treffen), zal zich er niet snel jegens degene wiens handtekening is vervalst op kunnen beroepen dat hij de handtekening voor echt heeft gehouden en redelijkerwijs voor echt mocht houden.
Los daarvan is er ook amper contact geweest met de koper zelf in het verkoopproces. Afgezien van een bezichtiging door de koper (waarbij ter discussie staat of de koper überhaupt binnen is geweest) is er enkel contact geweest met de broer van de koper. Wie zijn post door een familielid laat verzorgen, hoeft er - behoudens bijzondere omstandigheden – volgens het hof dan ook geen rekening mee te houden dat degene die zijn post verzorgt zijn handtekening zal vervalsen op per post toegestuurde contracten.
Ook de stelling van de verkoper dat de koper zich pas na enkele weken op het ontbreken van zijn handtekening heeft beroepen, brengt volgens het hof niet mee dat de koper zich er toch niet op kan beroepen dat zijn handtekening is vervalst. Het enkele feit dat de notaris de koper had uitgenodigd voor de levering, brengt niet mee dat hij toen al bekend was met het bestaan van een koopovereenkomst die door hem zou zijn ondertekend.
Conclusie
Het hof komt daarom tot de conclusie dat de koper zich met succes op het (ontbreken van het) schriftelijkheidsvereiste heeft mogen beroepen. Of aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, staat volgens het hof nog niet vast. Aangezien de stelplicht en bewijslast op dit punt op de verkoper rusten, wordt de verkoper toegelaten om daarvoor bewijs te leveren.
Aangezien de bewijsopdracht aan de verkoper van het hof vrijwel onmogelijk lijkt, komt de koper er in het onderhavige geval vermoedelijk goed mee weg. Evident is ook dat zijn broer deze kerst wel echt even iets uit te leggen heeft of (als het allemaal doorgestoken kaart zou zijn) er wordt geproost op degene die met dit argument op de proppen kwam. Wat daar ook van zij, uit deze zaak blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om de partijen te identificeren en te verifiëren. Mede omdat de verkopend makelaar heeft nagelaten om de koper te identificeren, kan de verkoper zich er niet op beroepen dat hij de handtekening voor echt heeft gehouden en redelijkerwijs voor echt mocht houden. De verkopend makelaar zal dus ook nog wel iets uit te leggen hebben aan zijn opdrachtgever.
Zie voor het volledige arrest: ECLI:NL:GHARL:2020:4578
Auteur
Daniël Brand, Vastgoedadvocaat, tevens gespecialiseerd in beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
Daniel.brand@dentons.com
