Eerst de feiten. Nadat partijen mondelinge overeenstemming hebben bereikt, stuurt de verkopend makelaar een concept koopovereenkomst aan de aankopend makelaar. Voor zover relevant is daarin een financieringsvoorbehoud opgenomen en als leveringsdatum 1 november 2018 genoteerd. Ondanks dat het nog een concept betreft, is het al door verkopers ondertekend. Kopers passen de leveringsdatum met de hand aan naar 1 december 2018. Daarna zetten ook de kopers hun handtekening en sturen de koopovereenkomst, via hun makelaar, retour.
Ontbinden koopovereenkomst
Enige tijd daarna doen kopers een beroep op het financieringsvoorbehoud en ontbinden de koopovereenkomst. Verkopers stemmen niet met die ontbinding in omdat een deugdelijke onderbouwing van de afwijzing (de financieringsaanvraag) zou ontbreken. Van belang is dat verkopers daarbij expliciet aangeven dat kopers gehouden zijn de woning 1 november 2018 af te nemen, omdat verkopers niet hebben ingestemd met de handmatige aanpassing van de leveringsdatum door kopers. Na dit bericht van verkoper, sturen kopers verkopers een volledig afschrift van hun e-mailcorrespondentie met twee financiers en de afwijzingen. Ook daar nemen de verkopers geen genoegen mee. Als nakoming uitblijft, ontbinden verkopers de koopovereenkomst en maken een procedure aanhangig waarbij zij betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom vorderen.
Oordeel Rechtbank
De rechtbank wijst de vorderingen van verkopers af. Kort samengevat heeft de rechtbank overwogen dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de leveringsdatum en kopers daarom nergens aan gebonden zijn. Verkopers gaan in hoger beroep waarbij twee onderdelen centraal staan.
1- Perfecte overeenkomst
Allereerst ligt de vraag voor aan het hof of er een ‘perfecte’ (lees: rechtens afdwingbare) koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens het hof is dat niet het geval. Daarvoor is gezien de aard ervan noodzakelijk dat schriftelijke vastlegging plaatsvindt als bedoeld in artikel 7:2 BW. Dat houdt in dat partijen overeenstemming hebben over alle wezenlijke elementen (de essentialia) van die koopovereenkomst, hetgeen moet blijken uit de tussen partijen opgemaakte én getekende akte. In dit geval is de concept koopovereenkomst eerst getekend door verkopers en nadien door kopers waarbij kopers - zonder dat van nader overleg met verkopers is gebleken - tenminste één artikel hebben gewijzigd. Verkopers hebben met deze - voorgestelde - wijziging niet willen instemmen, zo blijkt expliciet uit hun latere bericht aan kopers.
Anders dan de verkopers stellen, is de leveringsdatum volgens het hof in het onderhavige geval niet van ondergeschikt belang. In dat verband wijzen verkopers op de parlementaire geschiedenis, waarin kortweg is opgenomen dat de leveringsdatum geen essentialia is voor de vraag of er een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW tot stand is gekomen. Dat mag zo zijn, oordeelt het hof, daarmee wordt echter uit het oog verloren dat in het onderhavige geval, de leveringsdatum wel onderdeel uitmaakt van de afspraken tussen partijen en dus wel een wezenlijk element vormt. Dat blijkt volgens het hof ook wel uit het bericht van verkopers waarin zij aangeven vast te willen houden aan de oorspronkelijk datum.
2- Geldig beroep
Het tweede onderdeel dat in hoger beroep centraal staat, is de vraag of kopers een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Ook dat is volgens het hof het geval. Op grond van het financieringsvoorbehoud tussen partijen zou één afwijzing volstaan. In aanvulling daarop zijn partijen kortweg overeengekomen dat kopers tevens inzage moesten geven in hun financieringsaanvraag. Het hof stelt vast dat kopers daar bij hun aanvankelijke beroep op het financieringsvoorbehoud niet aan hadden voldaan. Immers, kopers hebben pas later, op aandringen van verkopers, inzicht gegeven in hun aanvraag. De vraag die dan rijst, volgens het hof, is of wanneer niet (dadelijk) aan die nadere voorwaarde is voldaan dit als gevolg heeft dat het beroep op de ontbinding krachteloos is en verder of dat incomplete beroep zich nadien nog leent voor een ‘herstel’. Naar het oordeel van het hof is dat laatste het geval. In dat verband wijst het hof erop dat kopers over twee afwijzingen beschikken (terwijl één al voldoende is). Daarmee staat in voldoende mate vast dat kopers de nodige inspanningen hebben verricht om een financiering te verkrijgen. Naar het oordeel van het hof is dat ook de strekking van de bepaling zoals partijen die redelijkerwijs hebben moeten begrijpen. Dat betekent volgens het hof dat zelfs als zou moeten worden aangenomen dat partijen een ‘perfecte’ koopovereenkomst zouden hebben gesloten, deze ontbonden is doordat kopers een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. De vordering van de verkopers wordt dan ook afgewezen.
Conclusie
De onderhavige uitspraak is om twee redenen interessant en leerzaam voor de (makelaars)praktijk. Ten eerste volgt hieruit dat handgeschreven wijzigingen op de koopovereenkomst niet altijd zonder consequenties zijn. Als die wijzigingen een wezenlijk punt betreft, kan de vraag worden gesteld of wel sprake is van overeenstemming. Ten tweede is van belang dat het hof oordeelt dat het niet (tijdig) voldoen aan de documentatieplicht door de koper achteraf kan worden ‘geheeld’ als de betreffende stukken worden nagestuurd. Dat staat los van de termijn voor inroeping van de ontbindende voorwaarde.
Zie voor de uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:311
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
