Koper had van de desbetreffende gemeente een bouwkavel gekocht van circa 620 m2 groot. De koopovereenkomst verwees hier ook naar bij de omschrijving van het verkochte, inclusief situatieschets. Na de levering heeft een uitmeting van de kadastrale erfgrenzen plaatsgevonden en bleek het perceel in een trechtervorm uit te lopen, resulterende in een oppervlak van 805 m2. Vervolgens is er discussie ontstaan tussen de koper en de gemeente, over de vraag wie de eigenaar was van dit ’meerdere’. De gemeente stelde zich op het standpunt dat zij eigenaar was gebleven omdat het niet was mee verkocht en geleverd. Koper zag dat dus anders; wie wil nu geen gratis grond?
Overwegingen Rechtbank
De rechtbank constateerde als eerste dat er een verschil bestond tussen de juridische grens en de kadastrale grens. De juridische grens is de grens zoals die tussen partijen is overeengekomen. De rechtbank gaf daarop aan, hoe je dat dan moet zien. In het recht kunnen we objectief naar feiten en gebeurtenissen kijken, maar ook subjectief. Bij vastgoed en eigendomsverhoudingen is het van belang dat de objectieve blik voorrang krijgt. Zo oordeelde ook de rechter in deze zaak: Daarvoor is bepalend de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Zij verwees daarbij naar een Hoge Raad uitspraak uit 2000 (ECLI:NL:2000:AA8901). Wat leert de Hoge Raad ons? Derden moeten op de inschrijving in de openbare registers (zoals het kadaster) kunnen vertrouwen en daarbij past geen uitleg naar subjectieve maatstaven, gebaseerd op een uit de leveringsakte niet af te leiden partijbedoeling.
Door omstandigheden kan het voorkomen dat de juridisch grens en de kadastrale grens dus afwijken. Welke grens gaat voor? Voor de beantwoording van die vraag is het van belang om uit te zoeken wat partijen bedoeld hebben toen zij met elkaar in zee gingen. De partijbedoeling kan onder meer worden afgeleid uit de koopovereenkomst en de leveringsakte. In dit geval prevaleerde de partijbedoeling zoals die was beschreven in de leveringsakte (waarmee de kavel in eigendom was overgegaan op de koper) boven de grens die partijen feitelijk aan de landmeter van het Kadaster hadden aangewezen. De situering van de kavel en de omvang stond niet ter discussie tussen partijen. Naast deze kavel was dan ook geen (extra) grond geleverd aan koper. Dat er meer was uitgemeten, bracht niet mee dat het meerdere ook in eigendom was overgedragen. Ook niet als verkoper en koper bij de meting aanwezig waren.
Ten slotte nog een lesje goederenrecht. Om eigenaar van vastgoed te worden, moet worden voldaan aan 3 criteria (3:84 BW). Er moet een afspraak zijn, meestal is dit een koopovereenkomst (ook wel “titel” genaamd) Die afspraak moet vervolgens ten uitvoer worden gebracht door een beschikkingsbevoegde persoon. In deze zaak constateerde de rechtbank dat er geen afspraak was gemaakt ten aanzien van de strook grond, en dat dus de “titel” ontbrak om überhaupt eigenaar te kunnen worden. Uit de situatieschets bij de koopovereenkomst bleken duidelijk de buitengrenzen van de kavel en het extra stuk grond was daar niet inbegrepen.
Het andere argument van de koper in de procedure, was zijn beroep op de onder-/bovenmaat clausule die standaard in koopovereenkomsten staat. Daarover merkte de rechtbank op dat die clausule is geschreven voor de situatie dat de exacte oppervlakte niet vaststaat. Daarover bestond volgens de rechtbank geen discussie. Er was enkel discussie over de extra strook grond. Een beroep op verjaring van koper strandde eveneens, want daarvoor is immers bezit vereist (hetgeen suggereert dat je je gedraagt als eigenaar en daar was nu juist discussie over), nog afgezien van de vraag of al voldaan was aan de termijn die geldt voor verkrijging ter kwader trouw.
Conclusie
Kort en goed, de gemeente bleef eigenaar van de extra strook grond. Geen cadeautje voor de koper dus. Deze uitspraak toont maar weer eens aan, hoe belangrijk de omschrijving (en/of tekening) van het verkochte in de koopovereenkomst is. Besteed daar dus de nodige aandacht aan, niet alleen bij bouwkavels overigens!
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid Dentons
