26 april 2018
Een beheerder die optreedt in opdracht van een eigenaar van een pand moet aan verschillende (zorg)plichten voldoen. Dat die verplichtingen niet altijd wordt nageleefd, blijkt onder meer uit een arrest van het Gerechtshof in Amsterdam d.d. 21 november 2017. De achtergrond van dat geschil was als volgt.
Een eigenaar biedt zijn woning op Marktplaats te huur aan. Vervolgens ontvangt de eigenaar een e-mail van een bedrijf dat voorstelt de woning voor de eigenaar te verhuren. De eigenaar gaat hierop in en partijen sluiten een beheerovereenkomst op grond waarvan de beheerder het technisch en financieel beheer van de woning zal voeren. De beheerder wordt ook gemachtigd om een huurovereenkomst voor de woning te sluiten. Daarnaast zal hij nog enkele diensten leveren zoals het uitvoeren van klein onderhoud, het bijhouden van een administratie en het incasseren van de huurpenningen.
De beheerder vindt een huurder en sluit een huurovereenkomst voor de woning. De eigenaar ontvangt geen afschrift van de huurovereenkomst. Ook ontvangt de eigenaar geen kopie van de documenten die de huurder (identiteitsbewijs en loonstroken) aan de beheerder heeft overhandigd.
Een paar maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan, ontdekt de energieleverancier dat er gefraudeerd is met de elektriciteitsmeter en rolt de politie een wietplantage op in de woning. De huurder is met de noorderzon vertrokken. Partijen beëindigen vervolgens de beheerovereenkomst waarbij wordt afgesproken dat de beheerder de woning zal herstellen.
De eigenaar vordert vervolgens vergoeding door de beheerder van de schade die de eigenaar heeft geleden door het voornoemde voorval. Die schade bestaat onder meer uit een factuur van de energieleverancier en herstelkosten, omdat de beheerder volgens de eigenaar, ondanks de gemaakte afspraak, de woning beschadigd aan de eigenaar zou hebben teruggegeven.
Nadat een procedure bij de rechtbank is gevoerd die aanleiding gaf voor de beheerder om in hoger beroep te gaan, buigt het Gerechtshof zich over de zaak. Voordat het Gerechtshof op de schadeposten ingaat, wordt getoetst of de beheerder te kort is geschoten jegens de eigenaar en dus in beginsel aansprakelijk zou zijn voor het vergoeden van geleden schade. Het Gerechtshof overweegt dat van de beheerder, als professioneel handelend bemiddelaar, verwacht mag worden dat hij bekend is met het grote belang dat particuliere huiseigenaren hebben bij verhuur aan een betrouwbare huurder. Een professionele bemiddelaar behoort daarom volgens het Gerechtshof de identiteit en financiële situatie van een potentiële huurder goed te onderzoeken.
En dat blijkt de beheerder niet gedaan te hebben. Weliswaar heeft hij een kopie van het identiteitsbewijs en enkele loonstroken bij de huurder opgevraagd, maar hij heeft deze verder niet onderzocht. Het Gerechtshof stelt vast dat bij een oppervlakkige lezing van de loonstroken opvalt dat de naam van de huurder merkwaardig is opgeschreven en dat het op de loonstroken aangegeven minimumloon niet juist is. Daarnaast zijn de bedragen onder het kopje ‘Cumulatieven’ (de maandbedragen) op ieder loonstrookje hetzelfde, zonder cumulatie. Volgens het Gerechtshof had de beheerder naar aanleiding van het voornoemde nader onderzoek moeten plegen en zou hij er dan achter gekomen zijn dat het bedrijf dat de loonstroken uitgegeven zou hebben niet gevestigd is op het op de loonstrook genoemde adres en dat de huurder daar onbekend is. Voor wat betreft de kopie van het identiteitsbewijs blijkt de voorkant en de achterkant geen betrekking te hebben op dezelfde persoon.
Het Gerechtshof concludeert dat, door de opgevraagde kopieën niet behoorlijk te onderzoeken, de beheerder toerekenbaar te kort is geschoten in zijn verplichtingen jegens de eigenaar. Alle daaruit voortvloeiende schade moet de beheerder aan de eigenaar betalen. Het Gerechtshof biedt de eigenaar vervolgens de kans die schade nog nader te onderbouwen.
Kortom: het is voor een beheerder niet voldoende gegevens te verzamelen, maar hij zal deze ook moeten toetsen. Bij onregelmatigheden dient verder onderzoek plaats te vinden.
Ten overvloede verwijzen wij nog naar de Opiumwet die enkele jaren geleden is aangescherpt, meer in het bijzonder ten aanzien van de zorgplicht van eigenaren/ beheerders bij het aangaan van nieuwe overeenkomsten.
Mr. Justine van Lochem
Justine.vanlochem@dentons.com
