De ware breedte van de oprit…
X heeft een tweetal naast elkaar gelegen percelen in bezit. Op het ene perceel staat al een woning, op het andere perceel moet nog een woning gebouwd worden. De woning wordt op een zeker moment met behulp van een verkopend makelaar te koop aan geboden en Y heeft wel interesse. Y is al de trotse eigenaar van een camper en is op zoek naar een woning met genoeg ruimte om de camper te stallen. De oprit is nadrukkelijk onderwerp van gesprek bij de aankoop.
De woning die te koop staat wordt van het andere perceel gescheiden door een heg. Tijdens de verkoop is Y medegedeeld dat de heg op de kadastrale grens staat en kennelijk zint dat Y wel. Want er is genoeg ruimte voor het stallen van zijn camper en dus komt er op enig moment een koop tot stand. In de koop- en leveringsakte wordt vervolgens 1 specifiek kadastraal perceel genoemd en geleverd. Tot zover lijkt alles goed te gaan.
Vervolgens verkoopt X het naastgelegen onbebouwde perceel aan Z en begint Z met de bouw van zijn woning. In dat kader laat Z een kadastrale meting doen en constateert dat de heg op zijn perceel staat. Z neemt daarop de grond tussen de heg en de (juiste) kadastrale grens in bezit en Y zit met zijn handen (en camper) in het haar. Kort gezegd blijkt de oprit van Y een stuk smaller te zijn (omdat de kadastrale grens in het voordeel van Z uitvalt). Het kadastrale perceel van Z is groter en het kadastrale perceel van Y dus kleiner. Y begint daarop een procedure tegen zowel X (verkoper) als de verkopend makelaar en insteek van die procedure is onder meer schadevergoeding, althans dat is het uiteindelijk doel van Y. In eerste instantie verliest Y zijn procedure, maar in hoger beroep heeft Y meer geluk.
Tekortkoming vanwege de ontbrekende strook grond
Het Hof constateert dat X inderdaad aan Y heeft medegedeeld (via de makelaar) dat de heg de kadastrale grens aangaf. Sterker nog, er is specifiek over de heg en de kadastrale grens gesproken, omdat deze wat van elkaar leek af te wijken. Ter geruststelling is toen medegedeeld dat de hovenier die de heg heeft geplaatst de kadastrale grens (met ijzeren paaltjes) heeft aangehouden. Die mededeling is dus achteraf aantoonbaar onjuist. Feit is ook dat het bewuste strookje grond (dat de oprit zo lekker breed maakte) niet aan Y is geleverd (omdat het bij het andere kadastrale perceel hoorde) en dat dat ook niet meer aan Y geleverd kan worden, omdat het naastgelegen kadastrale perceel aan Z is geleverd (nog afgezien van het feit dat Z dit ook in bezit heeft genomen). Door de ontbrekende strook grond heeft Y minder ontvangen dan waar hij recht op had en is hij in zijn gebruiksmogelijkheden beperkt, wat in het bijzonder tot uitdrukking komt in het gebruik van de oprit als parkeerplaats voor de camper.
[1] ECLI:NL:GHARL:2020/1639.
In deze procedure gaat uitleg van de leveringsakte Y helaas niet verder helpen. Dat komt omdat uit de rechtspraak volgt dat een notariële akte objectief moet worden uitgelegd. Het Hof geeft ons in haar arrest een lesje notarieel recht door op te merken (in rechtsoverweging 3.6 en 3.7) dat het bij de uitleg van de notariële (leverings)akte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. En die partijbedoeling moet weer worden afgeleid uit de gebruikte woordkeuze en die moet objectief orden uitgelegd. De leveringsakte verwees dus enkel naar 1 kadastraal perceel en mede daardoor kon de leveringsakte niet anders uitgelegd worden. Het feit dat partijen X en Y iets anders bedoeld hadden, namelijk om ook het strookje grond van het andere perceel te verkopen (en te leveren) stond daar los van. Wel is het zo, dat X door het ontbreken van dat strookje grond tekort schoot onder de koopovereenkomst jegens Y en schadeplichtig werd.
Hoeveel de schade bedraagt, zal in een separate procedure (dit noemen we een schadestaatprocedure) worden uitgemaakt. Y heeft aangevoerd dat hij zou zijn overgehaald om EUR 32.000 meer te betalen voor deze woning vanwege de extra brede oprit in vergelijking met andere woningen. Die stelling is door X betwist en nadien door Y niet nader toegelicht. Om die reden is dit bedrag niet zonder meer toewijsbaar en moet daarover dus nog verder geprocedeerd worden.
Verkopend makelaar
Nog even terug naar de positie van de verkopend makelaar. Daarover zegt het Hof het volgende: ‘Wat [de makelaar] betreft, is het hof van oordeel dat [de makelaar] in dit geval mocht vertrouwen op de gegevens van de verkoper. Een grotere mate van zorgvuldigheid mocht Y van [de makelaar] als verkopend makelaar niet verwachten. Wat de makelaar meer of anders had moeten doen dan de van de verkoper verkregen informatie doorgeven, heeft Y bovendien onvoldoende toegelicht. In elk geval lag het niet op de weg van de makelaar aan te sturen op een kadastrale meting op kosten van de verkoper.’
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat
cornelie.arnouts@dentons.com
