3 april 2019 - Op 11 september 2018 deed het Hof Den Bosch uitspraak in een taxatiegeschil tussen een taxateur en een bank (ECLI:NL:GHSHE:2018:3750). Het Hof kwam weliswaar tot de slotsom dat de taxateur een onzorgvuldige taxatie verweten kon worden, maar zag ook voldoende aanleiding om de gestelde schade van de bank te corrigeren, door het beroep van de taxateur op “eigen schuld van de bank” te honoreren. De verplichting tot het vergoeden van de schade van de bank werd verminderd met 50%. Voor de ‘juicy details’ gaan wij terug in de tijd:
Voorgeschiedenis
Na de aankoop van drie appartementsrechten voor een bedrag van € 145.000 in 2007, is de koper op zoek naar financiering. Een bank heeft daarop een offerte aangeboden voor een bedrag van € 225.000, waarna de koper een taxateur inschakelde om hem te voorzien van een taxatierapport. De taxateur heeft op verzoek van koper de appartementsrechten gewaardeerd en is uitgekomen op een onderhandse verkoopwaarde van € 280.000 en op een executiewaarde van € 238.000 (bij eigen gebruik). Het taxatierapport bevatte een exoneratieclausule:
“1. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor het in de aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende;
2. (…) doch aanvaarden geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn.”
De bank heeft vervolgens een financieringsovereenkomst gesloten met koper en de taxateur gevraagd het rapport aan te vullen met de waarden van de appartementsrechten in verhuurde staat. Ook heeft de bank de taxateur verzocht in te staan voor de juistheid van de verrichte taxatie. De taxateur heeft het rapport aangevuld en onder meer opgetekend:
“De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name zijn genoemd. Indien geen (financiële) instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd”.
Omdat koper enkele jaren later niet aan zijn betalingsverplichtingen voldeed, heeft de bank de lening opgezegd en is de bank in 2011 overgegaan tot parate executie. De bank heeft de appartementsrechten opnieuw laten taxeren en (het zal niet verbazen) de “andere taxateur” is op aanmerkelijk lagere waardes uitgekomen. Deze taxateur heeft zich op verzoek van de bank ook uitgelaten over de waardes in 2007 en ook die zijn lager dan die van de taxateur uit 2007. De appartementsrechten zijn uiteindelijk verkocht op een veiling voor € 85.000. De bank bleef dus met een forse onbetaalde restschuld zitten…
Procedure
De bank is van mening dat zij schade heeft geleden door de “foute” taxatie in 2007 en heeft in dat kader een voorlopig deskundigenbericht geïnitieerd. Deze deskundige concludeerde enerzijds dat de taxatie voldeed aan de gestelde eisen van de NVM, anderzijds achtte de deskundige de waarde wel te hoog (gelet op hoogte van de huurprijs en de gebruikte kapitalisatiefactor). Vervolgens is de bank een procedure gestart tegen de taxateur. Bij de rechtbank vond de bank geen gehoor. De bank liet het er niet bij zitten en stelde appel in (en gedeeltelijk dus met succes). Kort gezegd oordeelde het Hof dat de taxatie niet door een redelijk handelend en bekwaam taxateur op deze wijze had kunnen worden opgesteld (indachtig de bevindingen van de deskundige). Het Hof heeft in het arrest een kort college aansprakelijkheidsrecht gegeven:
- “Verwacht mag worden dat een taxateur een taxatie verricht aan de hand van een methode die voldoet aan de binnen de beroepsgroep op dat moment geldende normen en dat hij deze methode op een zorgvuldige manier hanteert;
- Taxeren van een onroerende zaak is geen exacte wetenschap. Verschillende taxateurs kunnen aan eenzelfde onroerende zaak op eenzelfde tijdstip verschillende waardes toekennen, die alle acceptabel zijn in de hiervoor bedoelde zin;
- Het enkele feit dat de uiteindelijke verkoopopbrengst (substantieel) afwijkt van een getaxeerde waarde, is als zodanig onvoldoende om te kunnen oordelen dat sprake is van een onzorgvuldige taxatie;
- Bij de beoordeling of een taxateur in strijd met bovengenoemde uitgangspunten van een zorgvuldige taxatie heeft gehandeld, dient rekening te worden gehouden met alle concrete omstandigheden van het geval.”
Formele verweren
De taxateur heeft tevergeefs een beroep gedaan op de exoneratieclausule. Het Hof concludeerde dat de taxateur onder omstandigheden ook rekening moest houden met de belangen van anderen dan de opdrachtgever. Het Hof heeft daarbij expliciet verwezen naar de aanvullende verwijzing naar de bank in het exoneratieclausule. Een terechte conclusie lijkt mij.
De taxateur heeft ook nog een beroep gedaan op de klachtplicht, maar daarin is het Hof niet meegegaan. Kort gezegd bepaalt de wet dat een schuldeiser tijdig moet klagen over een gebrek in prestatie (artikel 6:89 BW). Het Hof heeft ook over dit onderwerp een kort college gegeven:
- “Bij de beantwoording van de vraag of voldaan is aan de in art. 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie;
- (…) ook van belang of de schuldenaar [de taxateur in dit geval] nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser [de bank] heeft geklaagd;
- In dit verband dient de rechter rekening te houden met i) enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren (…) en ii) anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan (…);
- De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.”
Omvang schade/ eigen schuld
Vervolgens is het hof tot de kern gekomen en ingegaan op de gestelde schade van de bank en het causale verband tussen de foute taxatie en die schade. De bank voerde aan dat zij bij een zorgvuldige taxatie in het geheel geen lening zou hebben verstrekt. Dat verweer volgde het Hof niet. Volgens het Hof zou de bank hooguit een lager bedrag hebben gefinancierd. Zij concludeerde in dat verband dat de bank het maximaal te lenen bedrag zou hebben gekoppeld aan de waarde van het pand (als zekerheid) en dat in die tijd de “loan to value” bij woningen was gebaseerd op 90% van de getaxeerde vrije verkoopwaarde in verhuurde staat.
De schade van de bank moest vervolgens worden berekend door ervan uit te gaan dat de bank in de positie zou worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd zonder de fout van de taxateur. Er diende dus een vergelijking te worden gemaakt tussen de daadwerkelijke positie en de positie van de bank uitgaande van een lagere financiering. Het Hof heeft daarbij oog gehad voor het voordeel dat de bank genoten had (hogere rente als gevolg van de te hoge lening), maar ook voor de kosten die de bank had gemaakt voor het aantrekken van het lening bedrag. Tenslotte is het Hof ingegaan op het beroep van de taxateur op eigen schuld van de bank. Het Hof is gevoelig voor het argument dat de bank op de hoogte was c.q. had kunnen zijn van de koopsom van € 145.000 (welke documentatie onderdeel uitmaakte van het taxatierapport, welke bijlagen kennelijk niet bij de bank in gescand waren en zodoende aan de aandacht zouden zijn ontsnapt). De koopsom had een goed controlemiddel voor de bank kunnen zijn, aldus het Hof. Door daar geen vraagtekens bij te zetten, verminderde het Hof de schade met 50% en kende zij uiteindelijk een bedrag toe van € 46.056,17 aan schade.
Auteur
Cornelie Arnouts MRE MRICS (advocaat Dentons Boekel)/
cornelie.arnouts@dentons.com
