3 september 2019 - Het gezegde “beter een goede buur, dan een verre vriend” gaat in praktijk niet altijd op. Met regelmaat monden burenruzies uit op een procedure bij de rechtbank (of zelfs het Hof). Het hoeft daarbij lang niet altijd te gaan om koopwoningen, ook bij huurwoningen kunnen de gemoederen hoog oplopen. Het Hof ’s-Hertogenbosch* had vorig jaar de volgende casus ter beoordeling voorliggen.
Het ging in deze procedure om de huurders van twee huurwoningen, waarvan een van de huurders achter de gehuurde woning een overkapping had aangebracht tegen de achtergevel van de woning en tegen de erfgrens met het perceel van de andere huurder. Deze laatste huurder was van mening dat de overkapping haar het zicht ontnam en bovendien zonlicht onthield. In eerste instantie heeft de huurder zich gewend tot de verhuurder, kennelijk zonder succes. Vervolgens heeft de huurder haar buren aangesproken, ook dat zonder succes. Vervolgens heeft deze huurder aangeklopt bij de gemeente om tot handhaving over te gaan, maar u raadt het al… ook dat zonder succes.
Volgens de gemeente was geen sprake van een vergunningplichtig bouwwerk en werd het verzoek tot handhaving afgewezen. Ten einde raad is de huurder vervolgens een procedure begonnen tegen de buren en de verhuurder. Ook dat liep in eerste instantie (bij de kantonrechter) niet goed af. De huurder zal gedacht hebben, de aanhouder wint, en heeft daarop beroep in gesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.
Onrechtmatige hinder
Het Hof heeft de casus vervolgens samengevat tot de volgende kernvraag: Wordt door de plaatsing van de overkapping onrechtmatige hinder toegebracht in de zin van artikel 5:37 BW? Ter toelichting: het burenrecht is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 5:37 BW mag een eigenaar of gebruiker van een erf niet in een mate of wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is aan eigenaars (of gebruikers) van andere erven hinder toebrengen. In de wet c.q. literatuur wordt als voorbeeld genoemd zaken als: stank, trillingen, rumoer of het ontnemen van licht. Het Hof (r.o. 6.5) benadrukt dat de voorbeelden (in de wet) niet limitatief zijn, ook het ontnemen van uitzicht kan er bijvoorbeeld onder vallen.
Maar let op: niet alle hinder is onrechtmatig. Uit de rechtspraak blijkt dat de aard, duur en ernst van de hinder en/of eventuele schade belangrijke factoren zijn voor die toets. Maar ook de omstandigheden worden meegenomen waaronder de beweerdelijke hinder plaatsvindt. Te denken valt dan aan de diverse belangen die spelen, maar ook aan de wil c.q. bereidheid en mogelijkheden om maatregelen te nemen (ter voorkoming van schade). Het Hof (r.o. 6.6) stelt vast dat het niet gaat om een directe weging van het belang van de huurder tegen dat van de buren. Bij de vaststelling gaat het om objectieve gegevens en niet om wat in de subjectieve beleving van de betrokkenen als hinder wordt ervaren.
* ECLI:NL:GHSHE:2018:4212
Uitspraak Hof
Terug naar de casus: Uit de overwegingen van het Hof komt naar voren dat huurder haar hinder kennelijk onvoldoende heeft onderbouwd (bij gebrek aan rapportages en gedetailleerde toelichting). Ter illustratie: Niet iedere beperking van de inval van zonlicht levert hinder op in de zin van artikel 5:37 BW. Of daarvan sprake is hangt af van onder meer de tijdvakken gedurende welke inval wordt verhinderd, het tijdstip van de dag waarop het plaatsvindt en in welk opzicht en in welke mate het gebruik van het eigen perceel daardoor wordt beperkt (r.o. 6.7). Ook de gestelde beperking van het zicht van derden op het perceel van de huurder (“zodat zij een oogje in het zeil kunnen houden”), valt niet onder hinder (r.o. 6.8). Daarnaast had de huurder nog aangevoerd dat de overkapping resulteerde in een “kokereffect” gelet op de reeds in de tuin aanwezige schuur. Daarvan concludeert het Hof dat de buren niet verantwoordelijk zijn voor de schuur (r.o. 6.9).
Lichtpuntje
Is er dan geen enkel lichtpuntje voor de huurder die keer op keer bot lijkt te vangen? Ja wel hoor. Huurder had namelijk ook geklaagd over de hinderlijke schittering van een aluminium plaat van de overkapping. De buren en de verhuurder hebben kennelijk ter zitting aangeboden om die plaat aan te passen of te vervangen, aan welke toezegging de huurder hen mag houden, aldus het Hof (r.o. 6.10).
De vraag komt op of die ogenschijnlijke simpele maatregel niet op een eenvoudigere manier afgedwongen had kunnen worden. Volgende keer misschien toch nog een extra kopje koffie drinken op burendag? Deze vindt overigens plaats op iedere 4e zaterdag in september, dit jaar dus op 28 september 2019. Hopelijk kunnen daarmee toekomstige burenruzies en dure procedures worden voorkomen en wordt het leven van makelaars bij koop-/huurtransacties ook wat makkelijker!
Auteur
Cornélie Arnouts
Advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
cornelie.arnouts@dentons.com
