De Meetinstructie
De verkopend makelaar noemt bij de presentatie van de te koop aangeboden woning diverse gegevens, waaronder de gebruiksoppervlakte wonen. Sinds 2010 geldt hiervoor de Meetinstructie, die is vastgesteld door de makelaarsorganisaties NVM, VBO, VastgoedPRO, de VNG, de Waarderingskamer en het NRVT. De Meetinstructie vormt een praktische handleiding voor het meten van gebruiksoppervlakten van woningen op basis van de NEN 2580 en is bedoeld om een eenduidige manier van meten toe te passen.
Het komt voor dat na het sluiten van de koopovereenkomst blijkt dat de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte afwijkt en kleiner is dan de gepresenteerde gebruiksoppervlakte. De koper stelt zich dan vaak op het standpunt dat hij of zij hierdoor schade heeft geleden.
De koopovereenkomst
In de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van de NVM, is in artikel 6.11 standaard het volgende opgenomen: “Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: …….”
Dit artikel beschermt de verkoper tegen een claim van de koper, wanneer de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte kleiner is dan de in de verkoopinformatie genoemde gebruiksoppervlakte. Partijen mogen van dit standaard artikel 6.11 afwijken en/of het artikel aanvullen en in de praktijk gebeurt dit regelmatig.
De exoneratieclausule
In de onderhavige kwestie had de verkopend makelaar in zowel de verkoopbrochure als de koopovereenkomst de volgende clausule opgenomen:
"Maatvoering
De woning is opgemeten conform de branchebrede meetinstructie. De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Koper vrijwaart verkoper alsmede de medewerkers van [het Makelaarskantoor] van alle aansprakelijkheid terzake van eventueel later te constateren verschillen in maatvoering van zowel gebruiksoppervlakte als inhoud van de woning."
Deze clausule beoogt dus niet alleen de aansprakelijkheid van de verkoper, maar ook de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar, te beperken. Hoewel de verkopend makelaar geen partij is bij de koopovereenkomst (dat zijn immers de koper en verkoper) is deze clausule niet zonder betekenis voor de positie van de makelaar. Door de formulering van deze clausule is namelijk sprake van een zogenaamd ‘derdenbeding’, waar de verkopend makelaar een beroep op kan doen.
De klacht
De kopers meenden dat het klachtwaardig zou zijn wanneer de verkopend makelaar in de koopovereenkomst (tussen koper en verkoper) deze clausule ten behoeve van zichzelf laat opnemen. De makelaar behoort volgens de kopers in te staan voor de juistheid van de verstrekte verkoopgegevens, zeker wanneer het gaat om de maatvoering. Hierop hebben de kopers bij de NVM een tuchtklacht ingediend tegen de betrokken makelaar en het makelaarskantoor waaraan zij is verbonden. Nadat de Raad van Toezicht Amsterdam de klacht ongegrond had verklaard, zijn de kopers in (hoger) beroep gegaan bij de CRvT. Voor zover bekend was er niet eerder door de CRvT geoordeeld over de vraag of een makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar handelt wanneer deze in de koopovereenkomst een exoneratie als derdenbeding laat opnemen. Een unieke zaak dus.
De uitspraak
In de uitspraak van 27 juli 2020 heeft de CRvT zich over deze vraag uitgesproken(*).
De CRvT stelt allereerst voorop dat het oordeel over de civielrechtelijke aansprakelijkheid is voorbehouden aan de civiele rechter. Bovendien staat een exoneratie niet in de weg aan een tuchtrechtelijke beoordeling of een makelaar de verplichte Meetinstructie correct heeft toegepast. Het verwijt of een makelaar de Meetinstructie heeft geschonden kan dus tuchtrechtelijk worden beoordeeld. Als blijkt dat er tuchtrechtelijk verwijtbaar is gehandeld kan ook een straf of maatregel worden opgelegd. Het opnemen van een exoneratie ten behoeve van de makelaar staat daaraan dus niet in de weg.
De CRvT stelt vast dat er geen specifieke tuchtrechtelijke regel bestaat die het gebruik van een exoneratie verbiedt of beperkt. Dit is ook niet verboden wanneer de exoneratie als derdenbeding is opgenomen, zoals in de onderhavige kwestie. Daarbij komt nog dat ook de NVM nergens heeft bepaald dat makelaars zich niet mogen exonereren. Bovendien merkt de CRvT op dat een tuchtrechtelijk verbod of beperking, tot het opnemen van een exoneratie, vergaande gevolgen kan hebben voor de financiële positie van makelaars en voor de verzekerbaarheid van de beroepsaansprakelijkheid.
Kortom het opnemen van een exoneratie is in principe tuchtrechtelijk niet verboden. De CRvT heeft echter nog wel opgemerkt dat wanneer een makelaar tijdens de onderhandelingen blijft vasthouden aan het opnemen van een exoneratie als derdenbeding, dit onder omstandigheden strijdig zou kunnen zijn met een behoorlijke belangenbehartiging voor de opdrachtgever.
Conclusie
Het gebruik van een exoneratie is tuchtrechtelijk niet verboden, ook niet wanneer een exoneratie als derdenbeding is opgenomen. Een exoneratie staat echter niet in de weg aan een inhoudelijke beoordeling door de tuchtrechter of een makelaar de verplichte Meetinstructie correct heeft toegepast.
Ons advies
Wij adviseren u om in de hiervoor genoemde exoneratieclausule (of soortgelijke variant) standaard in uw verkoopbrochures en in alle koopovereenkomsten op te nemen. Mocht u tijdens de onderhandelingen onverhoopt vastlopen op het opnemen van een exoneratie als derdenbeding, dient u wel alert te blijven op de belangenbehartiging voor de opdrachtgever. Dit laatste kan natuurlijk een lastig dilemma zijn. Wanneer u echter bij ons een BAVAM-polis heeft afgesloten staat u daar gelukkig niet alleen voor. Neem in dat geval tijdig contact met ons op, wij adviseren u graag. Mocht er dan onverhoopt toch een tuchtklacht tegen u worden ingediend, staan wij u daarin volledig terzijde. Dat geldt overigens niet alleen voor klachten over exoneraties, maar ook voor andere (tucht)klachten (NVM, VBO, NRVT) en procedures bij het KiFiD en de Geschillencommissie Makelaardij. Dat is de unieke service die wij onze klanten met een BAVAM-polis graag aanbieden.
Auteur
Arnold van Eijsden, Jurist beroepsaansprakelijkheid
