12 juni 2019 - Het eten van twee walletjes is niet toegestaan, noch civielrechtelijk, noch tuchtrechtelijk. Er is al veel over gezegd en geschreven, onlangs deed de rechtbank Midden-Nederland dat weer (ECLI:NL:RBMNE:2019:1235). Wat was er precies aan de hand in deze procedure over tweezijdige bemiddeling?
Meneer De Groot is op zoek naar een huurwoning. Hij meldt zich via de website van makelaar Jansen aan (“Zodra je bent ingeschreven, kun je direct het actuele aanbod bekijken en ons bellen voor een afspraak om de woning te bezichtigen) en vindt via die website uiteindelijk zijn (droom)huurwoning.
Huurovereenkomst
Om de huurwoning te kunnen huren, had meneer De Groot geen andere mogelijkheid dan een bemiddelingsovereenkomst met makelaar Jansen aan te gaan. De website functioneerde niet als een elektronisch prikbord[1] waar verhuurders en huurders rechtstreeks met elkaar in contact konden treden. De gegevens van de verhuurder waren niet zichtbaar voor meneer De Groot. De verhuurder werd afgeschermd door makelaar Jansen. Dit betekende dus ook dat er al tussen verhuurder en makelaar Jansen een bemiddelingsovereenkomst bestond. Zelfs als er geen kosten in rekening zouden worden gebracht door de makelaar bij de verhuurder.
Tussen meneer De Groot en de verhuurder komt uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand. Tot zover is alles nog in kannen en kruiken.
Vervolgens stuurt makelaar Jansen een factuur aan meneer De Groot, welke factuur ziet op:
- Huurpenningen 1e termijn
- Borgsom huurwoning
- Kosten van de dienstverlening door makelaar Jansen en
- Administratiekosten
Meneer De Groot verzet zich (tegen die laatste twee posten) en start uiteindelijk een procedure tegen makelaar Jansen. Het bedrag dat meneer De Groot terugvordert bedraagt tezamen EUR 998,25. Meneer De Groot krijgt gelijk. Maar waarom?
[1] ECLI:NL:HR:2015:3099.
Uitspraak rechtbank
De rechtbank stelt vast dat er niet alleen een bemiddelingsovereenkomst bestaat tussen huurder De Groot en makelaar Jansen, maar ook tussen de verhuurder en makelaar Jansen. Daarvan zegt de wet dat dat niet is toegestaan, op grond van artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:425 BW. Dit artikel geeft een gedupeerde huurder (of koper) van een woning het recht de vernietiging in te roepen van de afspraak tot betaling van dienstverleningskosten als sprake is van tweezijdige bemiddeling. Overigens is de vordering wel verjaard, aangezien in de wet een relatief korte termijn is vastgesteld om met succes vernietiging in te roepen. Zie voor de liefhebber artikel 3:52 lid 1 sub d BW (drie jaar).
In deze zaak biedt echter een andere wettelijke (huur)bepaling huurder De Groot gelukkig nog uitkomst. Want de situatie wordt ook geraakt door de bescherming van artikel 7:264 lid 2 BW. Dit wetsartikel die uit het huurrecht komt, bepaalt kort gezegd dat er geen bepalingen met een onredelijk voordeel (voor de verhuurder of een derde) mogen worden overeengekomen. Dit leidt ertoe dat de bepaling over de kosten van dienstverlening nietig is. Dit betekent dat de kosten door De Groot onverschuldigd aan makelaar Jansen zijn voldaan. Deze vordering is niet verjaard op grond van artikel 3:309 BW. Die termijn is namelijk vijf jaar. Het loonbeding is dus nietig en de courtage (dienstverleningskosten) en administratiekosten zijn onverschuldigd betaald. De vordering wordt vermeerderd met de wettelijke rente.
In de uitspraak wordt nog verwezen naar kamerstukken (Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5): “Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 BW een niet redelijk voordeel opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 BW elkaar dus aan”. Makelaars opgelet dus! Het eten van twee walletjes zorgt voor een bittere nasmaak.
Auteur
Cornelie Arnouts, Vastgoed- en beroepsaansprakelijkheid advocaat Dentons Boekel
cornelie.arnouts@dentons.com
