Feiten
Een particulier wil begin 2021 haar woning in de verkoop zetten en neemt daarvoor contact op met een NVM-makelaar. De makelaar schat de verkoopopbrengst van de woning in tussen de € 500.000 en de € 550.000. Hij adviseert een vraagprijs van € 500.000 / € 525.000. Hij geeft daarbij de keuze tussen twee courtagetarieven:
Optie a: een vast tarief van 1.25%
Optie b: een vast tarief van 1.1% tot een verkoopprijs van € 525.000 met een prestatiegericht tarief van 10% over het meerdere.
De makelaar voegt vier rekenvoorbeelden toe variërend van € 500.000 tot € 530.000 (als koopprijs). Uit deze rekenvoorbeelden lijkt te volgen dat het prestatiegerichte tarief ‘gunstiger’ is voor de verkoper en zij kiest dan ook voor optie b (en een vraagprijs van € 500.000).
Binnen een maand nadat de woning op de markt is gezet komt er een aantal biedingen boven de € 550.000 binnen, de laagste bieding is overigens € 485.000. De verkoopster accepteert (niet geheel verrassend) uiteindelijk het hoogste bod van € 590.000. Volgens het taxatierapport (ten behoeve van de financiering) in opdracht van de koper bedraagt de marktwaarde van de woning € 550.000.
De makelaar berekent zijn courtage en komt uit op een bedrag van € 12.275. Per email maakt de (moeder van) de verkoopster bezwaar tegen de courtage en vraagt zij de makelaar om een nieuwe berekening te maken. De makelaar gaat hier niet in mee en gaat daarna kennelijk ieder overleg uit de weg.
Tuchtzaak
Ik beperk mij tot het courtageonderdeel van deze tuchtzaak. In eerste instantie geeft de Raad van Toezicht klaagster (verkoopster) gelijk en legt zij de makelaar een berisping op. Kort samengevat zou een prestatiegerichte courtage afspraak alleen op verzoek van de opdrachtgever kunnen worden overeengekomen en enkel in uitzonderingsgevallen. Daarnaast zou de makelaar een te lage verkoopopbrengst hebben ingeschat.
Interessant is dat vervolgens de Commissie Lidmaatschapszaken namens het Algemeen Bestuur van de NVM hoger beroep instelt tegen de uitspraak. De makelaar voegt zich aan de zijde van de Commissie.
Terecht stelt de Centrale Raad van Toezicht (CRvT) dat het een NVM-makelaar vrijstaat zijn courtagetarief te bepalen (uitgangspunt is contractsvrijheid) en daarover met de opdrachtgever dus afspraken te maken. De NVM stelt hieraan geen specifieke beperkingen. Het beroep van de Commissie Lidmaatschapszaken slaagt dus.
Toch betekent deze contractsvrijheid niet dat het handelen en nalaten van de makelaar niet getoetst zou kunnen worden aan de Erecode. Een NVM-makelaar dient te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en zijn werkwijze, belangen en positie en hij dient naar beste vermogen tegemoet te komen aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben. In dit geval had de makelaar het gesprek met verkoopster niet uit de weg moeten gaan en levert hem dat een schending van de Erecode op (artikel 1 en 2). De CRvT gaat zelfs nog een stap verder door op te merken dat als overleg niet tot het gewenste resultaat leidt, de makelaar zelfs moet bezien of er bijzondere omstandigheden zijn die matiging van de courtageafspraak rechtvaardigen.
De CRvT volgt de Raad van Toezicht overigens niet in haar oordeel over de te lage inschatting van de verkoopwaarde. Uit het taxatierapport voor de financiering van de koper volgt een marktwaarde van € 550.000. Dit valt binnen de marge van inschatting voor de makelaar (daar waar hij bovendien in redelijkheid tot zijn inschatting heeft kunnen komen).
De CRvT heeft onder andere oog voor het feit dat de makelaar de nodige inspanningen heeft verricht om een koopovereenkomst met de hoogste bieder tot stand te brengen. Maar constateert ook dat de belangrijkste factor voor de relatief hoge koopsom de grillige woningmarkt is en dat de makelaar deze factor lastig in zijn inschatting van de marktwaarde kon betrekken. Overigens constateert de CRvT ook dat het omslagpunt, dus wanneer de prestatiegerichte courtage gunstiger zou zijn voor de makelaar, niet inzichtelijk is gemaakt.
Gelet op deze (en nog andere) bijzondere omstandigheden oordeelt de CRvT dat van de NVM-makelaar verwacht mag worden dat hij ingaat op een uitnodiging tot gesprek met zijn opdrachtgever. Het gesprek heeft als doel om tot een redelijk courtage te komen bij een bij het aangaan van de overeenkomst niet voorziene situatie. Nu de makelaar dit gesprek uit de weg is gegaan heeft de makelaar in strijd met de Erecode gehandeld. De tuchtrechtelijke veroordeling blijft dan ook in stand, zij het op andere gronden.
Auteur
Philip du Perron, werkzaam bij Dentons op de vastgoedafdeling & beroepsaansprakelijkheid