Kort de feiten. De verkoper geeft de makelaar op 17 mei 2015 opdracht om zijn woning te Didam te verkopen. De vraagprijs bedraagt € 275.000 en partijen spreken een courtage van 1,2% af. Het is (midden in de) crisis, dus de verkoop van de woning wil niet echt vlotten. Toch wordt er uiteindelijk een koper gevonden waarmee de makelaar een koopprijs van € 265.000 uit onderhandeld. Op 3 januari 2018 stuurt de makelaar de verkoper en koper een concept koopovereenkomst toe. Op 24 januari 2018 trekt de verkoper de opdracht aan de makelaar in omdat hij niet tevreden is over de gang van zaken omtrent de verkoop. Nadat de verkoper op 25 februari 2018 zelf een ander huis heeft aangekocht, neemt hij contact op met de (eerdere) koper en verkoopt hij de woning alsnog op 9 maart 2018. Nadat de makelaar hiervan lucht krijgt, stuurt hij de verkoper op 23 oktober 2018 (alsnog) een courtagenota.
Uitspraak rechtbank
Volledig terecht, zo vindt de rechtbank. Bij dat oordeelt zoekt de rechtbank aansluiting bij de algemene voorwaarden van de NVM (versie 2011, hierna: de NVM-voorwaarden) die op de bemiddelingsopdracht van toepassing zijn verklaard. De rechtbank stelt vast dat uit de NVM-voorwaarden voortvloeit dat de opdrachtgever te allen tijde gerechtigd is om de overeenkomst op te zeggen. In beginsel is dan geen courtage verschuldigd, tenzij komt vast te staan dat door de bemiddeling van de makelaar na de intrekking van de opdracht alsnog een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand is gekomen.
Gevolg van dienstverlening
De rechtbank oordeelt vervolgens dat de makelaar heeft aangetoond dat de koopovereenkomst het gevolg is van zijn dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. Daartoe is volgens de rechtbank van belang dat de makelaar de woning heeft aangemeld op Funda, de woning met de koper heeft bezichtigd, de koopprijs heeft uit onderhandeld en een concept koopovereenkomst heeft opgesteld. Ook heeft de makelaar de verkoper, na intrekking van de opdracht, laten weten dat de koper nog steeds interesse had (sportief gedrag dus). Met deze handelingen heeft de makelaar volgens de rechtbank voldoende onderbouwd dat de verkoop van de woning het gevolg is van zijn dienstverlening.
Hoogte van courtage
Dan komt de rechtbank toe aan de vervolgvraag, namelijk: op welk courtagebedrag kan de makelaar aanspraak maken? De NVM-voorwaarden bepalen in dit verband dat de makelaar recht heeft op “een naar redelijkheid vast te stellen deel” van de courtage. Bij de bepaling hiervan wordt rekening gehouden met reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd. De verkoper heeft de opdracht ingetrokken met een drieregelig briefje, dat inhield dat hij niet tevreden was met het verloop van het verkoopproces van zijn woning. Volgens de rechtbank is niet gebleken dat de verkoper eerder bij de makelaar heeft geklaagd over het verloop van het verkoopproces of heeft aangegeven bij de makelaar dat hij de vraagprijs van de woning wilde verlagen. De grond waarop de overeenkomst is beëindigd geeft derhalve geen reden tot verlaging van de afgesproken courtage, aldus de rechtbank.
Verder staat volgens de rechtbank vast dat de verkoper voordeel heeft gehad van het werk van de makelaar: kort na intrekking van de opdracht aan de makelaar heeft de verkoper zijn woning alsnog verkocht aan de koper en wel tegen dezelfde prijs als eerder in de onderhandeling door de makelaar was bepaald. Achteraf bezien zou de verkoper dus hetzelfde resultaat hebben bereikt als hij de door de makelaar opgestelde concept koopovereenkomst had getekend. Als het gaat om de door de makelaar verrichte werkzaamheden, staat vast dat de makelaar alle werkzaamheden heeft verricht die nodig waren om tot verkoop van de woning te geraken. Alleen in de begeleiding van de eindfase van ondertekening, bedenktijd en voorlichting is de makelaar enig werk bespaard gebleven. De rechtbank stelt de courtage waarop de makelaar aanspraak kan maken vast op € 3.630 (inclusief btw). Derhalve bijna het volledige bedrag aan courtage.
NVM-voorwaarden
Ondanks de intrekking van de opdracht, wat in beginsel mogelijk is, helpen de NVM-voorwaarden de makelaar in dit geval dus om alsnog bijna het volledige bedrag aan courtage vergoed te krijgen. In zo’n situatie zijn de NVM-voorwaarden dus onmisbaar, omdat daarin expliciet is bepaald dat er recht op (een redelijk vast te stellen deel van) de courtage bestaat indien kan worden aangetoond dat de koop uiteindelijk door de inspanningen van de makelaar tot stand is gekomen. Indien de NVM-voorwaarden niet van toepassing zouden zijn verklaard, had de makelaar moeten terugvallen op de wet. Meer in het bijzonder art. 7:411 BW. Daar is (eveneens) geregeld dat een opdrachtnemer bij voortijdige beëindiging aanspraak kan maken op (een deel van) zijn courtage, maar daarbij zal de makelaar bij aanspraak op volledige vergoeding van zijn courtage wel moeten aantonen dat de beëindiging van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen. Daarnaast bepaalt de wet ook expliciet dat bij het vaststellen van de courtage rekening moet worden gehouden met zogenaamde “besparingen” die voortvloeien uit de voortijdige beëindiging. Waar die besparingen uit zouden kunnen bestaan in de makelaardij is nog niet zo makkelijk bedacht. Dat zou hooguit een besparing in tijd kunnen zijn, maar het punt is natuurlijk dat makelaars op basis van “no cure, no pay” werken en in de regel niet op basis van een uurtarief. Kortom: verklaar de NVM-voorwaarden van toepassing (of voorwaarden met vergelijkbare inhoud) en voorkom een eindeloze discussie over al deze aspecten. Dat kan letterlijk een hoop geld (en energie) besparen.
Auteur
Daniel Brand, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid Dentons
daniel.brand@dentons.com
