De feiten zijn als volgt. Koper koopt een appartement met bergruimte en een parkeerplaats in de kelder. Zowel de koper als de verkoper worden bijgestaan door een makelaar. In de koopovereenkomst (waarbij gebruik is gemaakt van de NVM-modelkoopovereenkomst) is opgenomen dat het appartement de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woning met berging en parkeerplaats’. Verder staat in de koopovereenkomst opgenomen dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die de koper bekend of kenbaar zijn vóór het aangaan van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper komen. De parkeerkelder van het appartementencomplex is voor auto’s alleen bereikbaar via een parkeerlift. Bij de ingang van de parkeerlift hangt een bordje, waarop staat vermeld dat het maximale hefvermogen 2000 kilogram is, de maximale hoogte 1.90 meter is en de maximale breedte 2.10 meter is. Na de levering van het appartement komt koper erachter dat zijn auto (een BMW X6) te zwaar en te groot is om van de parkeerlift gebruik te kunnen maken.
Eis schadevergoeding
Hierop spreekt de koper de verkoper en de verkopend makelaar aan tot vergoeding van zijn schade. De koper stelt zich op het standpunt dat de verkoper schadeplichtig is wegens non-conformiteit. Doordat de parkeerlift vanwege het maximale hefvermogen en de afmetingen niet geschikt is voor zijn BMW X6, zou het appartement niet geschikt zijn voor normaal gebruik. De verkopend makelaar zou volgens de koper onrechtmatig hebben gehandeld door hem niet te wijzen op de eigenschappen van de parkeerlift. De schade van de koper zou volgens hem EUR 75.000 bedragen (hoe hij aan dit bedrag komt, volgt niet uit de uitspraak).
Oordeel rechter
De rechter die zich over de kwestie buigt, stelt vast dat partijen in de koopovereenkomst hebben bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn vóór het aangaan van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper komen. Gelet daarop kan de vraag of het hefvermogen en de afmetingen van de parkeerlift het normaal gebruik in de weg staan, in het midden blijven. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de eigenschappen van de parkeerlift kenbaar waren voor de koper voordat hij de koop aanging. De rechter wijst daarbij onder meer op het bordje bij de ingang van de parkeerlift met vermelding van het maximale gewicht en de afmetingen. Daarnaast heeft de koper de woning diverse keren bezichtigd en had het volgens de rechtbank op zijn weg gelegen om onderzoek te doen naar de parkeermogelijkheden. De verkoper hoefde zich niet te bekommeren om de parkeerbehoefte van de koper of hem daar actief over moeten informeren, aldus de rechter.
Ook de verkopend makelaar blijft buiten schot. Ten aanzien van diens rol overweegt de rechter dat het algemene uitgangspunt is dat van een makelaar verwacht kan worden dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers en zich deze belangen aantrekt. In dat verband is van belang dat hij dusdanige informatie verstrekt over de te verkopen woning op basis waarvan een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken van deze woning om zo te komen tot een afgewogen besluit om al dan niet over te gaan tot koop. In het specifieke geval brengt dit volgens de rechtbank met zich mee dat de verkopend makelaar niet onrechtmatig heeft gehandeld. Daartoe overweegt de rechtbank dat de koper noch zijn aankopend makelaar naar de eigenschappen van de parkeerlift hebben gevraagd of dat daar met de verkopend makelaar over is gesproken. Daarnaast wijst de rechtbank er nogmaals op dat de eigenschappen van de parkeerlift kenbaar waren voor de koper. Dit alles leidt tot de conclusie dat ook op de verkopend makelaar geen verplichting rustte om de koper voorafgaand aan de koop te informeren over de eigenschappen van de parkeerlift.
In het onderhavige geval leveren de eigenschappen van de parkeerlift geen non-conformiteit op omdat de koper daarvan voorafgaand aan zijn aankoop kennis had kunnen/moeten nemen. Dit had mogelijk anders kunnen zijn als er geen duidelijk bordje naast de ingang van de parkeergarage zou hebben gehangen. Wat daar ook van zij, het lijkt mij een terecht oordeel van de rechtbank. Als je zo’n (uitzonderlijk) grote auto hebt, dan mag verwacht worden dat je als koper zelf onderzoek doet. De verkoper noch diens makelaar dienen daarop bedacht te zijn. Van belang is dat de verkopend makelaar enkel gehouden is om ervoor te zorgen dat de verkoopinformatie juist is zodat de koper zelf een afgewogen beslissing kan maken.
Zie voor de uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:11583.
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
