16 april '25 - Het is een clausule die vaak voorkomt in koopovereenkomsten van zakelijk vastgoed: de ‘as is where is’-clausule. Deze clausule houdt in dat de koper het object aanvaardt in de staat waarin deze zich bevindt op een afgesproken moment, oftewel ‘voetstoots’ (om het maar bij Nederlandse terminologie te houden). Het doel hiervan voor een verkoper is om ervoor te zorgen dat het risico van eventuele gebreken zo veel mogelijk bij de koper komt te liggen. De vraag is echter of de verkoper bij ontdekking van een gebrek altijd een beroep kan doen op de as is where is-clausule. Dit speelde in een recente zaak over de maximale vloerbelasting van een bedrijfspand die werd behandeld door het hof Arnhem-Leeuwarden.
Casus
In deze zaak gaat het om de aankoop van een bedrijfspand in Friesland. Koper is geïnteresseerd in dit bedrijfspand voor haar bedrijfsactiviteiten (op- en overslag van (fiets)kettingen). Belangrijk daarbij is de maximale vloerbelasting. Volgens de verkoopbrochure is de maximale vloerbelasting “circa 3.000 kg per m2”. Koper bezichtigt het bedrijfspand en vraagt technische bouwtekeningen op waaruit de draagkracht van de vloer moet blijken. Vanuit verkoper wordt bevestigd dat de maximale vloerbelasting ongeveer 3.000 kg per m2 is, maar er worden geen tekeningen meegestuurd.
Vervolgens sluiten koper en verkoper een koopovereenkomst met daarin een as is where is-clausule. In deze clausule staat onder meer dat het bedrijfspand wordt geleverd aan koper in de feitelijke staat waarin het zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt en dat koper verkoper niet kan aanspreken op grond van non-conformiteit. Ook wordt in die clausule uitdrukkelijk gewezen op het feit dat koper door verkoper in de gelegenheid is gesteld om voor eigen rekening en risico nader onderzoek uit te voeren om zo een voldoende beeld te verkrijgen over de feitelijke toestand van het pand.
Na de levering van het bedrijfspand laat koper een inspectie plaatsvinden waaruit blijkt dat de maximale vloerbelasting slechts 1.500 kg per m2 bedraagt. Hierdoor kan koper de door haar beoogde bedrijfsactiviteiten niet uitoefenen en moet zij de vloer laten verstevigen. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de kosten van de aanpassing van het bedrijfspand en de waardevermindering door de lagere vloerbelasting. Verkoper wijst op de as is where is-clausule uit de koopovereenkomst en stelt dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade van koper.
Oordeel hof
Het hof stelt vast dat het bedrijfspand niet voldeed aan de eigenschappen die koper hiervan mocht verwachten en dat er dus sprake is van non-conformiteit. De draagkracht van de vloer was een belangrijke eigenschap van het bedrijfspand en was ook belangrijk voor koper. Uit de verkoopbrochure volgde dat deze maximale vloerbelasting 3.000 kg per m2 zou zijn en dit is daarna vanuit verkoper nogmaals bevestigd. Koper mocht van de juistheid hiervan uitgaan volgens het hof.
Dat de vloerbelasting in de verkoopbrochure indicatief was en dat aan het eind van de brochure stond dat hieraan geen rechten konden worden ontleend, maakt dit voor het hof niet anders. Ook het feit dat verkoper alleen aangaf dat de vloerbelasting 3.000 kg per m2 was zonder onderbouwing hiervan mee te sturen, betekent naar mening van het hof niet dat koper aan de juistheid van de informatie van verkoper moest twijfelen.
BAVAM
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM.
Lees hier meer over de BAVAM
Het beroep van verkoper op de as is where is-clausule slaagt ook niet. Volgens het hof komt het bij de uitleg van dat beding aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens het hof brengt deze clausule niet mee dat deze ook het recht van een koper uitsluit om een beroep te doen op non-conformiteit van het bedrijfspand, omdat over een wezenlijke eigenschap meermaals een ondubbelzinnige (onjuiste) feitelijke mededeling is gedaan, terwijl de koper van die onjuistheid niet wist en daar ook niet aan hoefde te twijfelen.
De conclusie van het hof is dat de maximale vloerbelasting niet was wat koper mocht verwachten en dat verkoper – ondanks de afgesproken as is where is-clausule – de schade van koper dient te vergoeden.
Reikwijdte as is where is-clausule
Deze uitspraak laat zien dat een beroep op de as is where is-clausule niet in alle gevallen succesvol is. Onder bijzondere omstandigheden is er voor een rechter aanleiding om deze clausule buitenspel te zetten. In dit geval was, volgens het hof, doorslaggevend dat de maximale vloerbelasting meerdere keren vanuit verkoper is bevestigd en de koper onder omstandigheden geen reden tot twijfel behoefte te hebben. De as is where is-clausule is voor verkopers dus een onontbeerlijk hulpmiddel, maar geen wondermiddel.
De volledige uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden is te lezen via de volgende link: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1127.
Auteur
Wisse de Groot, Advocaat bij Hemwood
