Vast in eigen woning
Bergen trekt haar eigen plan. “Onze gemeente telt een kleine 15.000 woningen. Dat zijn veelal villa’s. Vijftig procent van onze huishoudens bestaat uit 65-plussers, maar slechts 18 procent van de woningvoorraad is geschikt voor deze doelgroep”, vertelt wethouder Wonen Klaas Valkering. “De huizen zijn voor veel ouderen eigenlijk te groot. Sommigen komen de trap niet meer op, en spijkeren de bovenverdieping dicht. Ze zitten eigenlijk vast in hun eigen woning. Daarom zijn we in 2020 begonnen met het gratis maken van de vergunningaanvraag om te splitsen.”
Met splitsen wordt kadastraal splitsen bedoeld, dus niet ‘verkameren’ voor de verhuur. Een villa wordt bijvoorbeeld verdeeld in twee of drie appartementen, waarin permanent een ander huishouden woont. Iedere woning krijgt een eigen perceelnummer en een definitieve grens. De woning moet dus voorzien zijn van een badkamer en sanitair, keuken, een eigen huisnummer en een eigen voordeur, al mag die wel uitkomen op een gezamenlijke hal of trappenhuis.
De leges voor de vergunningaanvraag bekostigt de gemeente nu uit eigen middelen. Valkering ziet dat de maatregel werkt: “Normaal gesproken telden we gemiddeld vijf splitsingsaanvragen per jaar, nu zijn dat er zo’n 50. Ik hoor van ouderen hoe blij ze zijn dat ze in hun eigen dorp kunnen blijven. En van jongeren dat ze hier toch een geschikte plek gevonden hebben.”
Geen traplift nodig
Daarnaast weert Bergen actief beleggers van de woningmarkt. Tweedewoningbezit wordt ontmoedigd. “Nu zijn we aan het onderzoeken of we woningsplitsing op nog meer manieren kunnen stimuleren. We proberen eigenaren van wie we verwachten dat ze binnen tien jaar een aanvraag bij de WMO doen om hun woning generatiebestendig te maken – een traplift plaatsen, drempels weghalen – met subsidie te verleiden om nu alvast hun woning te splitsen. Dan hebben ze in elk geval die traplift niet nodig.”
Strategisch
Het is een andere manier van kijken naar je eigen woningvoorraad, vat Valkering samen. “We kijken strategisch, we anticiperen op behoeften van de bevolking. We willen de bestaande woningen zo slim mogelijk benutten. Natuurlijk willen we ook bouwen, maar nieuwbouw staat er niet volgende week. Deze maatregelen konden we snel in gang zetten.”
Bergen is met zijn villa’s natuurlijk ruim bemeten, maar volgens Valkering is er ook landelijk veel meer mogelijk: “We wonen in Nederland gemiddeld anderhalf à twee keer zo ruim als inwoners in de landen om ons heen. We hebben dus ruimte om creatief met onze woningvoorraad om te gaan.”
Notariële akte
Hans van der Ploeg, directeur van de Vereniging van Makelaars en Taxateurs VBO, is zeer te spreken over het Bergense initiatief. Maar er komt in de praktijk wel wat bij kijken. We vroegen hem waar een makelaar op moet letten bij woningsplitsing.
“De makelaar is er om te checken of het te koop staande object voldoet aan de wet- en regelgeving. De makelaar moet dus kijken of het pand correct is gesplitst: is er toestemming van de gemeente, is er een notariële akte, en zijn de nieuwe woningen ingeschreven in het kadaster? Verder moet de woning natuurlijk een eigen opgang hebben; dat is bij elk pand anders.”
Hij vervolgt: “Bij woningsplitsing is oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VVE) verplicht. Sinds kort moeten VVE’s staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. De vereniging dient over voldoende financiële reserves te beschikken in een onderhoudsfonds. Daarover moet een financiële administratie gevoerd worden, met een openingsbalans. En de VVE-leden horen gezamenlijk te kijken naar het onderhoud van het complex.”
Verzekeringen
Ander belangrijk punt zijn de verzekeringen. “De VVE-leden moeten met z’n allen een opstalverzekering afsluiten en betalen. En vergeet ook zaken als aansprakelijkheid niet. Als er iemand van de trap valt, ligt de aansprakelijkheid anders wanneer dat gebeurt in de gezamenlijke ruimte dan wanneer het iemands privé-trap is. Ik zou daarvoor zeker navraag doen bij een financieel adviseur.”
Wanneer de makelaar heeft geconstateerd dat alles in orde is, zijn de andere zaken, zoals een hypotheek, niet zo spannend meer. “Er worden bij de hypotheekaanvraag dan geen andere eisen meer gesteld.”
De villa’s in Bergen hebben vaak grote tuinen. Hoe zit het daarmee? Van der Ploeg: “Daarover kun je afspraken maken in de splitsingsakte. Meestal zal de woning op de begane grond over de tuin beschikken, maar soms, in grotere complexen, zie je ook dat de tuin gedeeld wordt.”