Feiten
21 februari '24 - In februari 2021 verkocht een vastgoedondernemer een woning aan twee particulieren (hierna te noemen: de kopers). De koopovereenkomst bevatte verschillende bepalingen, waaronder een artikel over de staat van de woning en een niet-zelfbewoningsclausule. In de bijbehorende vragenlijst stond vermeld dat de buren meerdere honden bezitten die regelmatig blaffen en hinder kunnen veroorzaken. Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar van de vastgoedondernemer de kopers hier ook nog expliciet op gewezen.
In verband met de overlast van de honden hebben de kopers na de aankoop vervolgens 9 aangiftes gedaan tegen de buren. In zowel april als augustus 2021 ontvingen de buren waarschuwingen van de gemeente en in november 2021 legde de burgemeester zelfs een last onder dwangsom op. Na deze gebeurtenissen is de vastgoedondernemer aansprakelijk gesteld door de kopers. De kopers zouden aanzienlijke hinder ondervinden van de buren en beweerden dat de woning als gevolg van deze overlast niet voldeed aan de koopovereenkomst. De vastgoedondernemer wees aansprakelijkheid van de hand waarna door de kopers een procedure is gestart. In deze procedure eisen de kopers dat de koopovereenkomst wordt ontbonden vanwege het ontbreken van conformiteit dan wel vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling.
Juridisch kader
Uit artikel 7:17 lid 1 BW volgt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een koper mag in beginsel verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. In deze kwestie hebben partijen gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte waarin wordt afgeweken van het wettelijke regime. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de kopers ligt. Daarnaast is in de koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. In de niet-zelfbewoningsclausule is vastgelegd dat de vastgoedondernemer de woning nooit zelf heeft bewoond en dat hij om die reden niet op de hoogte is van eigenschappen en/of gebreken waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had gebruikt.
Beoordeling door de rechter
Uit het vonnis blijkt dat de rechter onder andere het volgende aan haar beoordeling ten grondslag heeft gelegd:
De kopers waren op de hoogte van het feit dat de buren meerdere blaffende honden hadden. Dit stond namelijk vermeld in de vragenlijst en ook de verkopend makelaar heeft de kopers hier nog expliciet op gewezen. Volgens de rechtbank is er dan ook sprake van een kenbaar gebrek.
De kopers ervaren niet alleen hinder van de honden. De buren zouden ook afval in hun tuin gooien, hen uitschelden en bedreigen en lampen en camera’s op hun woning richten. Ten aanzien van deze overlast oordeelt de rechtbank dat er geen bewijs is dat andere buurtbewoners dezelfde overlast ervaren. Hieruit kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en niet geschikt is voor normaal gebruik.
De rechtbank oordeelt anders over de overlast voor de gehele buurt. Partijen zijn het erover eens dat de buren aanzienlijke stank- en geluidsoverlast veroorzaken voor de gehele buurt. De rechtbank is van mening dat deze vorm van overlast, die al bestond voordat de kopers de woning kochten, dermate ernstig is dat het normale gebruik van de woning hiermee wordt belemmerd. De vraag die rijst, is of deze situatie voldoende grond biedt voor ontbinding van de koopovereenkomst.
Tussen partijen staat vast dat deze overlast valt onder de niet-zelfbewoningsclausule uit de koopovereenkomst. De niet-zelfbewoningsclausule wordt door de rechtbank beschouwd als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231sub a BW. Dit komt doordat de vastgoedondernemer deze bepaling altijd in koopovereenkomsten opneemt. Daarmee is het beding ontworpen om in verschillende overeenkomsten te worden gebruikt. Daarnaast hebben de kopers de koopovereenkomst gesloten in hun hoedanigheid van consumenten en wordt de vastgoedondernemer aangemerkt als verkoper in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen). De rechtbank moet om die reden ambtshalve beoordelen of de niet-zelfbewoningsclausule als een oneerlijk beding kan worden beschouwd.
Uitkomst
De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord en wel om de volgende redenen. De niet-zelfbewoningsclausule heeft tot gevolg dat het risico voor eigenschappen, die pas aan het licht komen bij bewoning, bij de kopers komt te liggen. Voor de kopers is daarmee sprake van een nadelig beding. Ook de ouderdomsclausule pakt in het nadeel van de kopers uit. Voor de kopers stond hier namelijk geen voordeel tegenover, zoals bijvoorbeeld een lagere koopsom.
Bovendien had de vastgoedondernemer de woning destijds gekocht voor een bedrag van € 232.000 (ruim onder de marktwaarde) en deze vijf weken later doorverkocht met een winst van ongeveer 20%. Het argument van de vastgoedondernemer dat de lage aankoopprijs was te verklaren door de hondenoverlast strookt niet met de bewering dat de woning, rekening houdend met de overlast, € 280.000 waard was. De vastgoedondernemer had volgens de rechtbank kunnen vermoeden dat er meer aan de hand was. Daarnaast weegt de rechtbank mee dat de kopers geen aankoopmakelaar of juridische bijstand hadden ingeschakeld in het aankoopproces. De rechter vernietigt de niet-zelfbewoningsclausule en de ontbinding wordt toegewezen. De kopers dienen de woning terug te leveren en de vastgoedondernemer is gehouden de koopsom aan de kopers terug te betalen.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt nog maar eens dat een niet-zelfbewoningsclausule niet zonder meer in de weg staat aan een geslaagd beroep op non-conformiteit en ontbinding. Een en ander is uiteraard wel steeds afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval. Daarnaast leert deze uitspraak ons dat een koper er goed aan doet om expliciete waarschuwingen van een makelaar ter harte te nemen. Immers, zoals het gezegde luidt: als oude honden blaffen, is het tijd om uit te zien.
Auteur
Manon den Hartog, Jurist beroepsaansprakelijkheid
ECLI:NL:RBZWB:2023:8179, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, C/02/405584 / HA ZA 23-42 (E) (rechtspraak.nl)