Transparantie en belangenverstrengeling in de makelaarspraktijk
27 mei ’26 – Een makelaar is partijdig en behartigt de belangen van zijn opdrachtgever. Toch komt het in de praktijk voor dat er verschillende belangen samenkomen binnen één transactie. Wanneer ontstaat dan een risico op belangenverstrengeling? En wat mag een opdrachtgever van een makelaar verwachten? Die vraag stond centraal in een recente uitspraak van de Hoge Raad in de zaak tussen profvoetballer Stefan de Vrij (“De Vrij”) en zijn (spelers)makelaar Sports Entertainment Group (“SEG”). Hoewel de zaak zich afspeelde in de voetbalwereld, bevat het arrest ook belangrijke aandachtspunten voor de vastgoedprofessionals. Hieronder bespreken ik eerst kort de casus en daarna de relevantie voor de vastgoedpraktijk.
Wat speelde er in de zaak SEG/De Vrij?
De Vrij werd jarenlang begeleid door voetbalmakelaar SEG. In 2018 begeleidde SEG zijn overstap van Lazio Roma naar Internazionale. SEG trad daarbij op als zaakwaarnemer van De Vrij en dus als zijn opdrachtnemer. Wat De Vrij niet wist, was dat SEG tegelijkertijd ook afspraken met Internazionale had gemaakt over aanzienlijke commissies. Daarnaast was afgesproken dat SEG een extra bonus zou ontvangen als het salaris van De Vrij onder een bepaald bedrag bleef.
Pas na het afronden van de transfer kwam De Vrij achter deze afspraken. Volgens hem had SEG hierover openheid van zaken moeten geven.
De rechtbank als het hof oordeelde dat SEG haar mededelingsplicht uit artikel 7:418 BW had geschonden, doordat zij De Vrij niet had geïnformeerd over haar eigen financiële belangen bij de transfer. Hierdoor kon SEG geen aanspraak maken op loon én was zij aansprakelijk voor de schade van De Vrij.
SEG was het daar niet mee eens zo kwam de zaak uiteindelijk terecht bij de Hoge Raad.
Het juridisch kader: transparantie staat centraal
Om de essentie van het arrest goed te begrijpen, is het belangrijk om naar het juridisch kader te kijken.
De relatie tussen een (voetbal)makelaar en zijn opdrachtgever kwalificeert juridisch als een bemiddelingsovereenkomst (art. 7:425 BW). Daarbij geldt dat een makelaar de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). Daarnaast bevat de wet specifieke regels om belangenverstrengeling te voorkomen. Zo ziet artikel 7:417 BW op het zogenoemde “dienen van twee heren”: het optreden voor beide partijen bij dezelfde overeenkomst. Dat artikel is vrij algemeen bekend. Minder bekend is artikel 7:418 BW. Deze bepaling verplicht een bemiddelaar om zijn opdrachtgever tijdig te informeren wanneer hij een direct of indirect eigen belang heeft bij de totstandkoming van een overeenkomst. Het uitgangspunt van deze informatieplicht is dat een opdrachtgever in staat wordt gesteld om te beoordelen of de opdrachtnemer in staat is om zijn belangen optimaal te bedienen.
Wat oordeelde de Hoge Raad?
In zijn arrest van 26 september 2025 geeft de Hoge Raad belangrijke duidelijkheid over de reikwijdte van de informatieplicht die voortvloeit uit artikel 7:418 BW.
Volgens de Hoge Raad is het aan de opdrachtgever om te beoordelen of sprake is van een belangenconflict dat mogelijk afdoet aan een optimale belangenbehartiging door de bemiddelaar. Daarvoor is niet vereist dat vaststaat dat belangen daadwerkelijk botsen. Het enkele bestaan van een eigen belang kan al voldoende zijn om de informatieplicht van de opdrachtnemer te laten ontstaan.
Ook oordeelde de Hoge Raad dat het niet aan de opdrachtgever is om zelf onderzoek te doen naar mogelijke belangen van de bemiddelaar. De bemiddelaar moet juist uit eigen beweging transparant zijn over zijn rol en eventuele andere belangen. Omdat SEG hierover onvoldoende openheid had gegeven, oordeelde de Hoge Raad dat SEG haar mededelingsplicht had geschonden. Op grond van artikel 7:418 lid 2 BW brengt een dergelijke schending mee dat de bemiddelaar geen recht heeft op loon. Daarnaast kon SEG aansprakelijk worden gehouden voor de schade die De Vrij daardoor leed.
Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk?
Hoewel deze zaak over een voetbalmakelaar ging, zijn de uitgangspunten hetzelfde in de vastgoedpraktijk. Ook makelaars krijgen te maken met situaties waarin belangen mogelijk met elkaar kunnen botsen. Een makelaar leeft immers van zijn netwerkt en zo kan het voorkomen dat een makelaar ineens tegenover zijn voormalige opdrachtgever zit in een andere transactie. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn. Het arrest laat vooral zien hoe belangrijk duidelijke communicatie en transparantie zijn. Juist door vooraf openheid te geven aan de voorkant, kan gedoe achteraf worden voorkomen.
Het arrest SEG/De Vrij onderstreept dat van een bemiddelaar een hoge mate van transparantie mag worden verwacht. Duidelijke communicatie over de rolverdeling, eventuele andere belangen en goede vastlegging van afspraken blijven daarom belangrijk binnen de makelaarspraktijk. Zo voorkom je dat je als makelaar buitenspel wordt gezet.
Voor het volledige arrest zie: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2025:1388
Auteur
Fenna Koopman, advocaat bij Hemwood
