12 mei ’26 – Op zoek naar een huurder? Dan schakel je een verhuurmakelaar in. Maar welke verplichtingen rusten er eigenlijk op een verhuurmakelaar bij de selectie van een huurder? Aan de hand van een uitspraak van de rechtbank Amsterdam ga ik hierna in op de zorgplicht die op de makelaar rust. Kortweg volgt daaruit dat op de makelaar een zelfstandige en actieve zorgplicht heeft bij het screenen van kandidaten.
Zorgplicht van de verhuurmakelaar
De verhouding tussen een verhuurder en een verhuurmakelaar kwalificeert juridisch als een opdrachtovereenkomst. Dat betekent dat de makelaar op grond van artikel 7:401 BW moet handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot.
Deze open norm wordt in de rechtspraak nader ingevuld. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een verhuurmakelaar de belangen van de verhuurder moet beschermen en de risico’s van verhuur zoveel mogelijk moet beperken. Verhuur aan een onbetrouwbare huurder kan immers aanzienlijke gevolgen hebben, zoals huurachterstanden, schade aan het gehuurde en in uitzonderlijke gevallen misbruik van het gehuurde voor illegale activiteiten.
Tegen deze achtergrond heeft de rechtbank Amsterdam bepaald dat van een verhuurmakelaar mag worden verwacht dat hij in beginsel onderzoek doet naar de betrouwbaarheid van een kandidaat-huurder.
Wat is er aan de hand?
Een verhuurder schakelt een makelaar in om een huurder te vinden voor haar woning. De woning wordt verhuurd, maar binnen enkele maanden treft de politie een hennepplantage aan. De gemeente sluit de woning tijdelijk en de huurder verdwijnt zonder huur te betalen. Daarnaast blijft de woning beschadigd achter en biedt de huurder geen enkel verhaal.
De verhuurder lijdt hierdoor schade en stelt de makelaar aansprakelijk. Volgens haar heeft de makelaar nagelaten de huurder te screenen en daarmee zijn zorgplicht geschonden.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de makelaar aansprakelijk is voor de schade. Daarbij zijn een aantal punten van belang.
Allereerst stelt de rechtbank vast dat sprake is van een opdrachtovereenkomst, ook al is deze niet schriftelijk vastgelegd. Uit de feitelijke werkzaamheden – zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het ontvangen van een vergoeding daarvoor – volgt dat de makelaar als verhuurbemiddelaar heeft opgetreden en (indirect) voor zijn diensten is betaald.
Vervolgens gaat de rechtbank in op de zorgplicht van de makelaar. Van een verhuurmakelaar mag worden verwacht dat hij handelt als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Daar hoort in beginsel bij dat de makelaar de identiteit, werkzaamheden en financiële positie van een kandidaat-huurder controleert. Verhuur brengt immers aanzienlijke risico’s met zich mee, zoals wanbetaling en misbruik van het pand.
Van belang is dat de rechtbank expliciet afrekent met het verweer dat een dergelijke screening alleen hoeft plaats te vinden als de opdrachtgever daar specifiek om vraagt. Volgens de rechtbank vloeit deze verplichting juist voort uit de algemene zorgplicht van de verhuurmakelaar. Het is aan de makelaar om uit eigen beweging relevante informatie over een huurder op te vragen en te verifiëren, en de verhuurder te wijzen op de mogelijke risico’s. Dat geldt ook als de makelaar stelt niet over specifieke expertise te beschikken: in dat geval had hij de opdrachtgever daarop moeten wijzen en de mogelijke gevolgen moeten benoemen. Het ontbreken van een expliciete instructie van de verhuurder ontslaat de makelaar dus niet van zijn verantwoordelijkheid om de huurder te screenen.
De rechtbank oordeelt verder dat de schade het gevolg is van het handelen van de makelaar. De verhuurder heeft aannemelijk gemaakt dat zij de woning niet aan deze huurder zou hebben verhuurd als zij had geweten dat er geen betrouwbare informatie beschikbaar was. Als de makelaar de huurder wél had gecontroleerd, was de huurovereenkomst waarschijnlijk niet gesloten en was de schade voorkomen.
De rechtbank wijst dan ook het grootste deel van de schade toe. Het gaat onder meer om gemiste huurinkomsten en herstelkosten aan de woning. Uiteindelijk moet de makelaar ruim € 25.500 aan schadevergoeding betalen.
Lessen voor de praktijk
Deze uitspraak onderstreept dat het screenen van potentiële huurders geen vrijblijvende handeling is, maar een essentieel onderdeel van de zorgplicht van de verhuurmakelaar. Iedere verhuurmakelaar dient daar dus gevolg aan te geven.
Daarbij wordt in deze uitspraak feitelijk een minimumnorm geformuleerd: van een makelaar mag worden verwacht dat hij in ieder geval de identiteit, werkzaamheden en financiële positie van een potentiële huurder controleert. Dit vraagt om een proactieve houding van de makelaar, waarbij niet uitsluitend mag worden afgegaan op de aangeleverde informatie, maar ook eigen verificaties worden uitgevoerd en de verhuurder actief wordt gewezen op mogelijke risico’s.
De boodschap van de rechtbank Amsterdam is helder: wie een huurder aandraagt, kan niet voorbijgaan aan een zorgvuldige screening. De vraag is echter of dat in alle gevallen een reëel uitgangspunt is en of de rechtbank Amsterdam de lat niet erg hoog legt. Het is immers niet mogelijk om alle gegevens die een huurder verstrekt te controleren. Een makelaar heeft namelijk geen toegang tot de BKR of andere registers en zal dus ook in zekere mate moeten kunnen vertrouwen op de informatie die hij aangeleverd krijgt. Deze uitspraak laat echter wel zien dat de makelaar daar actief naar op zoek moet gaan.
De volledige uitspraak is te vinden onder: ECLI:NL:RBAMS:2024:2974, Rechtbank Amsterdam, 744956
Auteur
Daan Drenth, Juridisch Medewerker bij Hemwood
