6 februari ’25 - Deze kwartaalupdate beroepsaansprakelijkheid ziet op het derde en vierde kwartaal van 2024. Voor assurantie- en hypotheekadviseurs wordt eerst ingegaan op een casus over onderverzekerde sieraden. Daarna komt een casus aan bod waarbij de hypotheekverstrekker anders besliste dan het advies van de adviseur.
In de update voor makelaars/taxateurs komt een casus aan de orde waarin een verkopend makelaar werd verweten zijn zorgplicht te hebben geschonden door de verkoop van een woning waarop een onderhandse lening rustte. Tot slot komt een uitspraak aan bod waarin de vraag voorlag of er door de verkopend makelaar voldoende informatie was verstrekt over een bedrijfswoning.
Assurantie- en hypotheekadviseurs
Geen zorgplichtschending assurantieadviseur bij onderverzekerde sieraden
De consument heeft een klacht ingediend tegen de assurantieadviseur*, omdat haar sieraden onderverzekerd waren en zij bij een inbraak niet de volledige waarde van de sieraden kreeg uitgekeerd. De consument houdt de assurantieadviseur aansprakelijk voor het tekort aan uitkering.
De consument had in 2018 een serviceabonnement afgesloten bij de assurantieadviseur, waarbij periodieke adviesgesprekken zouden plaatsvinden. In 2021 werd de inboedelverzekering op naam van de consument gezet, nadat zij van haar partner was gescheiden. De assurantieadviseur vroeg haar op 1 september 2021 en 3 september 2021 om een inboedelwaardemeter in te vullen, maar de consument reageerde hier niet op. Bij de inbraak in november 2023 werden sieraden ter waarde van € 13.495 gestolen, maar door de onderverzekering werd slechts € 6.000 uitgekeerd. De consument eiste een schadevergoeding van € 7.495 van de assurantieadviseur.
De commissie stelt vast dat de assurantieadviseur herhaaldelijk om de inboedelwaardemeter vroeg, maar de consument deze niet invulde. De consument stelde dat ze in die tijd een roerige periode had, waardoor zij haar mails niet altijd checkte. De commissie had hier begrip voor, maar vond dat dit niet in de weg stond aan het feit dat ze de e-mails op het e-mailadres heeft ontvangen waarmee zij met de assurantieadviseur heeft gecorrespondeerd. Bovendien gaf de consument tijdens adviesgesprekken met de assurantieadviseur in maart 2019 en juni 2021 niet aan dat de waarde van haar sieraden was gestegen. Om deze redenen besloot de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid in de uitspraak van 12 november 2024 dat de assurantieadviseur zijn zorgplicht niet heeft geschonden. De klacht werd ongegrond verklaard en de vordering werd afgewezen. Deze uitspraak is in lijn met een eerdere uitspraak van het Kifid uit 2022 die in een eerdere kwartaalupdate werd aangehaald.
Adviseur niet aansprakelijk als de bank anders beslist dan het advies
In een vonnis van 9 oktober 2024 heeft de rechtbank Amsterdam bepaald dat een hypotheekadviseur niet al aansprakelijk is enkel vanwege het feit dat de bank anders besliste dan het advies van de adviseur. Het ging om een klant die een hypotheek zocht voor een nieuwe woning. De klant had voor zijn bestaande woning een lage rente (1,58% en 2,12%) en kreeg voor de nieuwe woning een rente van 4,06%. De klant wilde de bestaande woning voor de verhuur behouden. Op basis van de informatie die de bank aanbood, meende de adviseur dat de klant in aanmerking zou komen voor een verhuurhypotheek. Omdat de klant voor die hypotheek echter geen renteaftrek zou kunnen genieten, was het voordelig om de hogere rente voor de nieuwe woning te betalen en de lagere rente van de oude hypotheek te behouden voor de verhuurhypotheek. De adviseur waarschuwde de klant wel dat de hypotheek voor de nieuwe woning eerst afgesloten moest worden voordat de verhuurhypotheek aangevraagd kon worden. Dat betekende dat de keuze voor het wel of niet meenemen van het lagere rentepercentage dus al bij de aanvraag van een verhuurhypotheek moest zijn gemaakt. Toen de klant de nieuwe hypotheek tegen de hogere rente had afgesloten, werd de verhuurhypotheek echter afgewezen door de bank. De reden was dat het inkomen van de klant niet voldeed aan de voorwaarden van de bank. De bank verwees naar een rekentool op de website, aan de hand waarvan berekend kon worden wat de maximale verhuurhypotheeksom was.
Daarop stelde de klant de adviseur aansprakelijk. De klant betoogde dat hij, als hij goed geadviseerd was, de lage rente van zijn oude woning had kunnen gebruiken voor een deel van de nieuwe hypotheek. Hij vond ook dat de adviseur beter op de hoogte had moeten zijn van de voorwaarden van de bank en meer navraag had moeten doen. De rechtbank was het echter niet eens met de klant. Volgens de rechter is een hypotheekadviseur niet aansprakelijk enkel omdat de bank anders beslist dan het advies. De adviseur had niet gegarandeerd dat de bank de hypotheek zou goedkeuren. De rekentool waar de bank naar verwees was geen acceptatievoorwaarde, maar een hulpmiddel om aan dezelfde acceptatievoorwaarden te toetsen als waaraan de adviseur (met een toetsing op basis van de Produktwijzer en de Kredietgids) had getoetst.
De rechtbank wees ook de claim af dat de adviseur extra navraag had moeten doen bij de bank. Dit zou altijd achteraf gezegd kunnen worden wanneer de bank een andere beslissing neemt dan het advies, maar dat maakt de adviseur nog niet aansprakelijk. Concluderend was er geen sprake van een beroepsfout van de adviseur.
Makelaars en taxateurs
Zorgplichtschending door de verkoop van een woning met een onderhandse lening?
Klager en zijn vrouw hebben in 2021 € 200.000 aan hun dochter geleend via een onderhandse lening. Zo kon de dochter na haar scheiding in haar woning blijven. Uit de geldleningsovereenkomst volgde dat de lening moest worden terugbetaald als de woning werd verkocht.
In augustus 2022 is de woning van de dochter verkocht door bemiddeling van de beklaagde makelaar. De dochter heeft de lening niet terugbetaald en het contact met haar ouders verbroken. De vader heeft toen een klacht tegen de makelaar* bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals ingediend (voor meer informatie over de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals verwijzen wij u graag naar een eerder verschenen artikel). De beklaagde wordt verweten dat hij de woning zonder medeweten en toestemming van klager heeft verkocht. Klager vindt (onder meer) dat de beklaagde had moeten onderzoeken of de woning belast was met een lening.
In de uitspraak van 9 augustus 2024 oordeelt de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals dat beklaagde zijn zorgplicht niet heeft geschonden en daarmee niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De Tuchtcommissie overweegt dat de beklaagde in de registers heeft gecontroleerd of de dochter (enig) eigenaar was, haar een vragenlijst heeft laten invullen en bij het Kadaster is nagegaan of er een hypotheek op de woning rustte. De lening stond niet ingeschreven. Hiermee is voldoende onderzoek naar de rechtstoestand van de woning gedaan. De zorgplicht van de verkopend makelaar gaat volgens de Tuchtcommissie niet zo ver dat hij moest informeren naar de financiering van de woning of de belastingaangifte van de dochter moest opvragen. Hiervoor bestond ook geen aanleiding. Dat de dochter haar ex-partner heeft moeten uitkopen, maakte dit niet anders. Ook is niet gebleken dat de beklaagde wist van de problemen tussen de dochter en haar ouders.
Al zou de beklaagde hebben geweten van de geldleningsovereenkomst, zo oordeelt de Tuchtcommissie, was het niet aan hem om ervoor te zorgen dat de dochter haar verplichtingen jegens haar ouders zou nakomen. Hij was immers geen partij bij de geldleningsovereenkomst.
Onjuiste en onvolledige informatie over een bedrijfswoning verstrekt?
Deze casus gaat over de verkoop van een bedrijfswoning. De woning werd online als ‘bedrijfswoning’ aangeduid. Daarbij werd aangegeven dat categorie 2 van het bestemmingsplan was toegestaan, de woning op een bedrijventerrein lag en een KVK-inschrijving wenselijk was. Ook werd geadviseerd een hypotheekadviseur in te schakelen om informatie over de (zakelijke) financieringsmogelijkheden in te winnen. Onder ‘’Bijzonderheden’’ werd nogmaals aangegeven dat het om een bedrijfswoning ging. Klager heeft de woning gekocht. Later heeft hij de koopovereenkomst moeten ontbinden omdat de woning niet door zijn gezin als particulieren kon worden bewoond.
Klager dient daarop een klacht in bij Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals en verwijt de beklaagde makelaar dat hij onvolledige en onjuiste informatie heeft verstrekt. Klager verkeerde hierdoor naar eigen zeggen in de veronderstelling dat hij de woning samen met zijn gezin als particulieren kon bewonen.
De Tuchtcommissie oordeelt in de uitspraak van 20 augustus 2024 dat de beklaagde klager met de geadverteerde omschrijving voldoende heeft geïnformeerd dat sprake was van een bedrijfswoning. De Tuchtcommissie overweegt dat klager nader onderzoek had moeten doen als het hem - na het lezen van de informatie – niet duidelijk was of hij met zijn gezin in de woning mocht wonen. Door geen contact op te nemen een hypotheekadviseur of de gemeente heeft klager zijn onderzoeksplicht geschonden. Daar komt bij dat klager met het tekenen van de koopovereenkomst heeft verklaard dat hij voldoende is geïnformeerd over de woning. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.