23 juni ’26 – Sinds 2023 toetsen rechters veel vaker of er oneerlijke afspraken staan in (huur)overeenkomsten tussen professionele verhuurders en consument-huurders. Eén van de belangrijkste afspraken die onder druk staat ziet op de jaarlijkse huurprijswijziging bij woonruimte. In november 2024 heeft de Hoge Raad vragen van de rechtbank Amsterdam beantwoord over dit onderwerp. Deze antwoorden gaven de vastgoedmarkt meer duidelijkheid en zekerheid. Eind april 2026 heeft een kantonrechter van de rechtbank Amsterdam aangegeven nieuwe vragen over dit onderwerp te willen stellen aan de hoogste rechter van Europa, het Hof van Justitie. In dit artikel bespreek ik wat dit voor de vastgoedmarkt betekent.
Hoe zat het ook alweer
In 2023 begonnen rechters (ambtshalve, omdat het Europees recht betreft) veelgebruikte contractuele huurprijswijzigingsbedingen te vernietigen. De uitspraken zien op huurovereenkomsten voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs (vrije sector), gesloten tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder. Op deze overeenkomsten is de Richtlijn Oneerlijke Bedingen van toepassing. De huurprijswijzigingsbedingen werden vernietigd, omdat zij als ‘oneerlijk’ werden aangemerkt.
De gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding zijn groot: het beding wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent dat de verhuurder de aanvangshuurprijs nooit rechtsgeldig heeft kunnen aanpassen. Alle bedragen die de huurder bovenop de aanvangshuurprijs heeft betaald, zijn dan onverschuldigd betaald.
Uiteindelijk besloot de rechtbank Amsterdam hierover vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde (kort gezegd) dat een huurprijswijzigingsbeding, bestaande uit een verhoging op basis van inflatie (CPI) en een aanvullend opslagpercentage, kan worden gesplitst in meerdere bedingen. Ook als het opslagpercentage oneerlijk is, blijft de verhoging op basis van CPI in beginsel rechtsgeldig. Verder oordeelde de Hoge Raad dat een opslagpercentage van 3% in beginsel eerlijk is.(1)
Kortom, een gunstige uitspraak voor verhuurders die voor de nodige geruststelling zorgde. Voor een verdere toelichting, zie Hoge Raad: huurverhoging tot 3% mag wél.
Na de uitspraak van de Hoge Raad
In de juridische literatuur bestaat de nodige kritiek op de uitleg van de Hoge Raad. Ook in de rechtspraak leken niet alle rechters zich volledig te kunnen vinden in de gegeven antwoorden. Zo oordeelde het Hof Amsterdam recentelijk dat een opslagbeding van 3% wél oneerlijk was.(2)
Ook sommige huurders konden zich niet verenigen met de uitleg van de Hoge Raad. Zij verzochten de kantonrechter om nieuwe vragen te stellen over de uitleg van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen – ditmaal niet aan de Hoge Raad, maar aan het (Europese) Hof van Justitie. Deze vragen hebben betrekking op vrijwel dezelfde onderwerpen als de vragen die eerder aan de Hoge Raad zijn voorgelegd.(3) Partijen kunnen tot 26 mei 2026 reageren op de vragen die de kantonrechter heeft geformuleerd.
Vragen aan het Hof van Justitie
In de praktijk kan dit tot verwarring leiden. Vaak wordt gezegd dat de Hoge Raad de hoogste rechter is. Waarom is er in dit geval dan toch een rechter die zich uitlaat over een onderwerp waarover de Hoge Raad al heeft beslist? Dat komt omdat deze vraag ziet op de uitleg van Europees recht. Voor de uitleg van Nederlands recht is de Hoge Raad de hoogste rechter. Voor de uitleg van Europees recht is dat het Hof van Justitie. Het is dus mogelijk dat de antwoorden van het Hof van Justitie afwijken van die van de Hoge Raad. Dat heeft dan gevolgen voor Nederland én alle andere lidstaten.
Overigens beantwoordt het Hof van Justitie een vraag niet als het Europees recht al voldoende duidelijk is, als het Hof van Justitie eerder heeft uitgelegd hoe het recht moet worden toegepast of als de vraag niet relevant is voor de oplossing van het geschil.
De procedure bij het Hof van Justitie kan enige tijd in beslag nemen: gemiddeld zelfs zo’n vijftien tot achttien maanden. Tot die tijd hoeft de vastgoedmarkt niet stil te zitten. Uit de bestaande rechtspraak volgen al veel aanknopingspunten om een huurverhogingsbeding ‘eerlijker’ te maken. Elke professionele verhuurder doet er verstandig aan zijn (model)huurovereenkomsten hierop alvast aan te passen. Bij twijfel is het raadzaam contact op te nemen met een (huurrecht)specialist.
Auteur
Philip du Perron, vastgoed advocaat Dentons
(1) Uitspraak Hoge Raad: Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780
(2) Uitspraak hof Amsterdam: Gerechtshof Amsterdam 2 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3213
(3) Uitspraak kantonrechter Amsterdam: Rechtbank Amsterdam 28 april 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:4166