4 februari ’26 – In koopovereenkomsten voor oudere woningen wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Met zo’n clausule beogen partijen het risico van gebreken (gedeeltelijk) bij de koper te leggen, gelet op de leeftijd van het pand. In de praktijk bestaat echter discussie over de reikwijdte van dit beding. Geldt de uitsluiting van aansprakelijkheid alleen voor gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning, of is het bereik van zo’n clausule ruimer dan dat? Die vraag stond centraal in een recente uitspraak van de rechtbank.
Wat is er aan de hand?
Kopers hebben in januari 2024 een vrijstaande bungalow gekocht voor € 715.000. De woning was meer dan 60 jaar oud en in de koopovereenkomst was een uitgebreid geformuleerde ouderdomsclausule opgenomen. Na levering zijn kopers gestart met renovatiewerkzaamheden. Daarbij kwamen ernstige gebreken aan het licht, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast, de dakopbouw was foutief uitgevoerd en er was sprake van lekkages.
Kopers stelden de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten. De verkoper verweerde zich met een beroep op de onderzoeksplicht van de koper en wees op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Volgens de verkoper sloot deze clausule aansprakelijkheid uit voor alle bouwkundige gebreken, ongeacht of deze samenhingen met de ouderdom van de woning. De kopers stapten daarop naar de rechter.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model, waarin de verkoper in beginsel instaat voor gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze normaal-gebruik-garantie kan contractueel worden beperkt, onder meer door een ouderdomsclausule. De uitleg daarvan vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daaruit volgt kortweg dat de bepaling niet kan worden uitgelegd op grond van enkel een zuiver taalkundige uitleg. Bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.
In dit geval is de ouderdomsclausule zeer ruim geformuleerd. Uit de tekst van de bepaling blijkt dat in afwijking van artikel 6.3 aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken is uitgesloten. Hoewel het beding als “ouderdomsclausule” is aangeduid, volgt uit de tekst niet dat de uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die voortvloeien uit de ouderdom van de woning. Over de clausule is niet onderhandeld, daarom komt veel belang toe aan de tekst van de clausule in het licht van de rest van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. Op basis van de bewoordingen omvat de clausule dus ook andere bouwkundige gebreken, waaronder die aan het dak, aldus de rechtbank Zeeland-West-Brabant.
Is de kous daarmee af voor de koper? Nee, want desondanks oordeelt de rechtbank dat het beroep op de ouderdomsclausule faalt. De rechtbank oordeelt namelijk dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door relevante informatie niet te vermelden, waardoor de koper ten onrechte mocht aannemen dat er geen aanleiding was tot nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, zodat hij de herstelkosten van het dak moet vergoeden. De verkoper moet alsnog ruim € 40.000 betalen.
Lessen voor de praktijk
Deze uitspraak laat zien dat de ouderdomsclausule geen vastomlijnd bereik heeft. De formulering van de clausule is van doorslaggevend belang voor de vraag hoe ver de ouderdomsclausule strekt en welke gebreken daar precies onder vallen. Ongeacht de titel van de clausule kan het zijn dat die zich niet enkel tot gebreken strekt die verband houden met de ouderdom van een woning.
Tegelijkertijd onderstreept de uitspraak dat een ruime ouderdomsclausule geen vrijbrief is voor de verkoper. Een schending van de mededelingsplicht kan ertoe leiden dat de clausule haar werking verliest, ook als zij op het eerste gezicht alle bouwkundige gebreken omvat.
In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van ouderdomsclausules. Het is van belang om, naast de titel, ook goed naar de formulering van het betreffende artikel te kijken, én te beseffen dat volledige en juiste informatieverstrekking door de verkoper essentieel blijft. Alertheid bij zowel de formulering als de uitleg van deze clausule is daarom geboden.
Zie voor de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBZWB:2025:6287, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, C/02/432311 / HA ZA 25-116 (E)
Auteur
Daan Drenth, Juridisch Medewerker bij Hemwood
