Wat was er aan de hand? Huurders bewoonden een huurwoning voor een maandbedrag van EUR 1.185,82 per maand. Een huurwoning in de vrije sector dus. Afgesproken was in het huurcontract dat de huurprijs jaarlijks zou worden geïndexeerd en tevens was bepaald dat partijen telkens na vijf jaar een herziening van de huurprijs kunnen verlangen. In 2020 wordt de huurwoning verkocht en meldde zich een nieuwe eigenaar. Die liet voortvarend een rapport opmaken ten behoeve van een herziening van de huurprijs en kwam tot een nieuwe huurwaarde van EUR 2100 per maand. U raadt het al, huurders konden zich daar niet in vinden en stelden voor de huurprijs te verhogen naar EUR 1400 per maand. De eigenaar vond dat bedrag kennelijk niet hoog genoeg en besloot het huurcontract op te zeggen (met als opzeggingsgrond “weigering redelijk aanbod”). Tevens werd in de opzeggingsbrief het recht voorbehouden om de huurprijs met terugwerkende kracht te indexeren per 1 juli 2020.
Huurcontract beëindigd?
Bij de kantonrechter lag dus de vraag voor of het huurcontract moet worden beëindigd of niet. Een van de verweren van de huurders was dat er een nieuw wettelijk regime van toepassing is op grond waarvan (ook voor de geliberaliseerde huursector) geldt dat het “redelijk aanbod” van artikel 7:274 lid 1 sub d BW niet een wijziging van de huurprijs mag inhouden. De verhuurder erkende dat deze nieuwe wet er was, maar voerde aan dat de opzegging “ex tunc” moest worden beoordeeld en dat ten tijde van de opzegging de nieuwe wet dus nog niet gold. Ook zou het wetsvoorstel destijds nog zijn uitgegaan van een overgangsrecht van twee jaar.
Uitspraak rechter
Het Overgangsrecht bepaalt: “is met ingang van dat tijdstip voor de duur van de werking van artikel 248 lid 3 van Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.” De kantonechter verwees dan ook naar de (nieuwe) wet en stelde vast dat de wetgever ervoor heeft gekozen geen (verdere) uitzonderingen op het principe van onmiddellijke werking van de wet daarin op te nemen anders dan de huurverhogingen die al voor 1 mei 2021 waren overeengekomen of huurverhogingen die al onderwerp waren van verzoeken aan de huurcommissie. Ter achtergrond werd ook de wetgeschiedenis aangehaald door de kantonrechter:
Alsmede de toelichting (bij de nota van wijziging):
De rechter stond verder nog stil bij de Europese houdbaarheid (eigendomsrecht, vrij verkeer van kapitaal) om de regeling te beperken tot 36 maanden en dat daarom de overgangsperiode van twee jaar was afgeschaft. De wetgever heeft dus in het belang en de noodzaak van de wetswijziging reden gezien voor een snelle en directe invoering, aldus de kantonrechter. De vordering van de verhuurder werd daarom afgewezen omdat het door haar gedane aanbod een wijziging inhield van de huurprijs, hetgeen met ingang van 1 mei 2021 (ook) ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten niet meer was toegestaan. Wel compenseerde de kantonrechter de proceskosten gelet op de wetswijziging gedurende de procedure.
Anders gezegd: rijk gaan verhuurders de komende drie jaren niet worden van huurverhogingen!
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed, beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
