Er wordt een overeenkomst tussen Sandro en Yasmine en Goedgeluk B.V. gesloten. Hierbij wordt afgesproken dat Goedgeluk B.V. zich zal inspannen om de benodigde financiering voor Sandro en Yasmine rond te krijgen. Ook zal Goedgeluk B.V. de termijn voor ontbinding van de koopovereenkomst bewaken. Goedgeluk B.V. dient vervolgens een aanvraag in bij een geldverstrekker. Binnen enkele dagen wordt er een offerte toegestuurd. Uit de offerte blijkt dat uiterlijk 12 november aanstaande de aanvullende stukken bij de geldverstrekker binnen moeten zijn. Indien de stukken niet uiterlijk op die datum zijn aangeleverd, verloopt de offerte en vervalt de daarin genoemde rente. Vol goede moed worden de eerste benodigde stukken door Sandro en Yasmine aangeleverd. Maar dan blijft het stil. De werkgeversverklaring volgt maar niet en die is wel vereist voor de hypotheekaanvraag.
Gegevens niet tijdig aangeleverd
Goedgeluk B.V. vraagt tot driemaal toe om de werkgeversverklaring te verstrekken. In één van de e-mails wijst Goedgeluk B.V. er nog op dat de termijn voor ontbinding bijna verstrijkt, maar ook dat de offerte bijna verloopt. Het gevolg daarvan kan zijn dat de koopovereenkomst niet meer kan worden ontbonden. Als de financiering vervolgens niet rondkomt zijn Sandro en Yasmine mogelijk de contractuele boete van 10% verschuldigd. Indien de offerte verloopt, bestaat door de snel stijgende hypotheekrente daarnaast het risico dat bij een nieuwe aanvraag een hogere rente verschuldigd is. Goedgeluk B.V. belt en mailt Sandro en Yasmine meerdere malen met het verzoek de stukken zo spoedig mogelijk aan te leveren. Daarnaast stelt Goedgeluk B.V. voor om de verkoper te vragen om uitstel voor het verkrijgen van de financiering. Helaas blijft een reactie uit.
Zonder een opdracht daartoe kan Goedgeluk B.V. niet om uitstel bij de verkoper vragen, maar ook de hypotheekaanvraag kan niet worden afgerond indien de werkgeversverklaring niet wordt aangeleverd. De termijn om de koopovereenkomst te ontbinden verstrijkt ongebruikt. Goedgeluk B.V. hoopt maar dat de werkgeversverklaring snel volgt en dat de aanvraag compleet kan worden gemaakt. Op 13 november belt Yasmine op naar Goedgeluk B.V. om door te geven dat de werkgeversverklaring er morgen aan komt. De offerte is inmiddels verlopen, maar Goedgeluk B.V. stelt voor om het proces opnieuw in gang te zetten.
Hypotheekadviseur aansprakelijk gesteld
Helaas is de rente inmiddels opgelopen van 1,4% naar 3,6%. Yasmine is boos en stelt Goedgeluk B.V. aansprakelijk omdat zij en Sandro nu geconfronteerd worden met een hogere rente. Goedgeluk B.V. belt de Vereende op om de aansprakelijkstelling te bespreken. In overleg met Goedgeluk B.V. wijst de Vereende de aansprakelijkstelling af. Dat Sandro en Yasmine, ondanks alle herinneringen, de stukken niet tijdig hebben aangeleverd kan natuurlijk niet aan Goedgeluk B.V. worden toegerekend. Indien de werkgeversverklaring op tijd was aangeleverd, was de hypotheek tijdig en tegen de lagere rente tot stand gekomen.
Drie handvatten voor u als hypotheekadsviseur
In deze fictieve casus ziet u een aantal onderdelen terugkomen die voor u als hypotheekadviseur van belang kunnen zijn. Hoe gaat u om met klanten die stukken niet tijdig aanleveren terwijl u de termijnen ziet naderen en ook de rentes ziet oplopen? Hieronder geven wij u enkele handvatten.
- In bovenstaande casus is de werkgeversverklaring te laat opgestuurd naar de hypotheekadviseur. Hoewel het opsturen van de door de geldverstrekker opgevraagde stukken de verantwoordelijk is van uw klanten, doet u er goed aan uw klanten uitdrukkelijk te wijzen op de termijn voor het versturen van de stukken zoals door de geldverstrekker gesteld. Indien de deadline voor het aanleveren van de stukken nadert en uw klanten nog niet (een deel van) de gevraagde stukken hebben toegestuurd, is het verstandig om uw klanten (schriftelijk) te herinneren aan de gestelde termijn. Deze schriftelijke herinnering kunt u vastleggen in het klantdossier, zodat u kunt aantonen dat uw klanten zijn gewezen op de termijn uit de offerte.
- Daarnaast adviseren wij u om uw klanten (schriftelijk) te wijzen op het belang van het tijdig aanleveren van de stukken en de eventuele gevolgen van het laten verstrijken van de in de offerte genoemde termijn. Uw klanten lopen bij het laten verstrijken van de termijn het risico dat de financiering niet rond komt en dat de koopovereenkomst niet meer kan worden ontbonden. Tevens is de aangeboden hypotheekrente niet meer geldig en kunnen uw klanten in geval van een nieuwe aanvraag geconfronteerd worden met een hogere rente. Helaas komt het voor dat geldverstrekkers die normaliter de deadlines niet op de dag nauwkeurig hanteren met de oplopende rentes opeens erg strikt zijn. Ook hierbij doet u er goed aan om deze waarschuwing schriftelijk vast te leggen in het klantdossier.
- U dient zich als hypotheekadviseur ervan bewust te zijn dat uw klanten voor het aanleveren van de gevraagde stukken afhankelijk zouden kunnen zijn van een derde partij. Dit speelt bijvoorbeeld in bovenstaande casus waarbij Sandro en Yasmine zich tot hun werkgevers moeten wenden voor het aanvragen van de werkgeversverklaring. Wijs uw klanten er in dat geval (schriftelijk) op dat enige tijd gemoeid zou kunnen zijn met het verkrijgen van een werkgeversverklaring of andere relevante stukken waarbij een derde is betrokken. Het is uiteraard wel aan uw klanten om uiteindelijk zorg te dragen voor tijdige aanlevering van de stukken, maar vanuit het oogpunt van klantvriendelijkheid is het goed om uw klanten hierop te wijzen.
Wij hopen u met het bovenstaande een aantal handvatten mee te kunnen geven, zodat vergelijkbare situaties zoals die van Sandro en Yasmine zoveel mogelijk worden voorkomen en uw klanten gebruik kunnen maken van de geoffreerde rente. Het niet opvolgen van onze adviezen heeft niet vanzelfsprekend een zorgplichtschending tot gevolg en het wel opvolgen voorkomt ook niet ten alle tijden een aansprakelijkstelling. Wel helpt een goede dossiervorming u en ons bij het voeren van verweer indien u onverhoopt aansprakelijk zou worden gesteld.
Auteur
Manon den Hartog
Jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende
