De slager die zijn eigen vlees keurt

De voorgeschiedenis

 

Voorheen was er sprake van zelfregulering door de brancheorganisaties (NVM, VastgoedPro, VBO, RICS) zelf. Door onder meer de vastgoedcrisis ontstond er een roep om meer transparantie en betrouwbaarheid met betrekking tot het taxeren van vastgoed en om wettelijke kaders. Dit leidde begin 2016 tot de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en het tuchtcollege dat klachten in behandeling neemt: de Stichting Tuchtrechtspraak. Dit op initiatief van de Nederlandse taxatiebranche en op herhaaldelijk aandringen van de Nederlandse Bank en Autoriteit Financiële Markten. Van wettelijk tuchtrecht is vooralsnog geen sprake. Ondertussen gaan er wel geluiden op voor een onafhankelijk vereniging(s)overstijgend tuchtrecht voor makelaars. Maar dat is met name bedoeld om het verkoopproces te verduidelijken en transparant te maken.

 

Een taxateur die geregistreerd staat in het Register van NRVT (Register-Taxateur) dient zich te houden aan de reglementen en praktijkhandreikingen van NRVT. Klachten over het handelen van register-taxateurs kunnen worden voorgelegd aan een onafhankelijk tuchtcollege. Het NRVT probeert de kwaliteit en dienstverlening van taxateurs (sterk) te verbeteren.

 

Een taxateur die een fout maakt kan de volgende ‘straffen’ opgelegd krijgen: een aanbeveling of aanwijzing, een berisping en/of een boete, een (voorwaardelijke) schorsing en in het ergste geval royement. De meeste klachten zien op woningen, klachten over bedrijfsmatige taxaties, landelijk en agrarisch of grootzakelijk vastgoed zijn in de minderheid. In 2021 werd twee derde van het aantal klachten gegrond verklaard. De meest opgelegde maatregel was een berisping, een aantal keer in combinatie met een boete en een proeftijd. Het hoge aandeel klachten dat tot een tuchtmaatregel leidde kan deels worden verklaard doordat veertig procent van de klachten afkomstig is van het doorlopende toezicht van het NRVT zelf. Een greep uit de zaken die de afgelopen periode speelden.

 

Tuchtrechtspraak

 

Allereerst de zaak waarin het NRVT een klacht instelt tegen een taxateur nadat drie verkorte taxatierapporten van een bedrijvencomplex, een vrijstaande woning en restaurant bij een audit de aandacht trekken. De rapporten getuigen volgens het NRVT niet van vakbekwaamheid; er ontbreekt veel informatie die de taxatie voor een buitenstaander inzichtelijk maakt. Zo zijn koopreferenties onvoldoende toegelicht, is het rekenmodel niet navolgbaar en de netto-yield niet onderbouwd, beleggingstransacties ontbreken en zo gaat de lijst nog door. De taxateur verweert zich dat er te veel nadruk wordt gelegd op de cijfers en verwerking daarvan, het zou volgens hem moeten gaan om kennis van en gevoel bij de markt. Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur met het uitbrengen van de verkorte taxatierapporten heeft gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde praktijkhandreikingen. Tevens heeft hij fundamentele beginselen geschonden zoals vastgelegd in het reglement Gedrags- en Beroepsregels, met name de beginselen van zorgvuldigheid en transparantie. Nu de taxateur de ernst en omvang van de fouten en onvolkomenheden in de rapporten ernstig onderschat en de aard en ernst van de overtredingen structureel lijken, wordt hij voorwaardelijk geschorst voor drie maanden met een proeftijd van twee jaar. Kort en goed, het ontbreekt de taxateur duidelijk aan zelfreflectie.

 

Dat het belangrijk is om de NRVT van informatie te voorzien, blijkt ook wel uit de tweede zaak. De NRVT vraagt een taxateur om toezending van een taxatierapport. Dit naar aanleiding van een melding van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). De taxateur negeert dit verzoek zeker negen maanden. Hij belemmert daarmee volgens het tuchtcollege het doorlopende toezicht. Het tuchtcollege oordeelt dat het gedurende lange tijd niet meewerken aan het doorlopend toezicht getuigt van een gebrek aan professionaliteit. Anders gezegd, je reactiesnelheid maakt het verschil.

 

 

 

 

Een derde kwestie betreft een klacht van een particulier die vanwege een scheiding een bedrijfspand laat taxeren. Hij spant een zaak aan bij het tuchtcollege tegen een taxateur die namens zijn ex het bedrijfspand waardeert op EUR 660.000,-, terwijl zijn eigen taxateur een waarde van EUR 465.000,- noteerde. Het tuchtcollege acht de klacht ongegrond nu de taxateur het rapport goed heeft onderbouwd. Dat klager en de taxateur de toekomstverwachtingen anders inschatten, is mogelijk, maar dat maakt de uitleg van de taxateur niet tuchtrechtelijk laakbaar, aldus het tuchtcollege. Deze uitspraak bevestigt maar weer dat taxaties kunnen afwijken (van elkaar) en dat een enkele (forse) afwijking een taxatierapport nog niet onjuist maakt.

 

Dat klager en de taxateur de toekomstverwachtingen anders inschatten, is mogelijk, maar dat maakt de uitleg van de taxateur niet tuchtrechtelijk laakbaar, aldus het tuchtcollege. Deze uitspraak bevestigt maar weer dat taxaties kunnen afwijken (van elkaar) en dat een enkele (forse) afwijking een taxatierapport nog niet onjuist maakt.

 

En tot slot de zaak waarin een makelaar eerst wordt ingeschakeld bij de verkoop van een huis. De verkoop vordert niet en opdrachtgevers denken dat dat komt door de verbouwing van het huis van de buren, waardoor zon wordt weggenomen uit hun tuin. Bovendien zijn de zonnepanelen van de buren ook niet prettig om tegenaan te kijken volgens hen. Op verzoek van opdrachtgevers stelt de makelaar een taxatierapport op. Daarin stelt hij de waarde van het huis voor de verbouwing van de buren op EUR 830.000,- en na de verbouwing op EUR 795.000,-. De marktwaarde is volgens hem dus met EUR 35.000,- afgenomen. Opdrachtgevers gebruiken het rapport vervolgens in een civielrechtelijke procedure tegen de buren. De buren stappen vervolgens naar het tuchtcollege van het NRVT; eerst makelen en dan taxeren; dat is belangenverstrengeling volgens hen. Bovendien is de taxateur volgens klagers niet transparant geweest door in het taxatierapport aan te geven dat hij in de voorafgaande twee jaar niet betrokken is geweest bij aankoop, verkoop of taxatie van het object. Tot slot heeft de buurman kritiek op de inhoud van het rapport; volgens hem heeft de verbouwing niet zo veel impact op de bezonning. Volgens hem ligt het meer in de rede dat het huis niet wordt verkocht vanwege de slechte onderhoudstoestand daarvan. De taxateur geeft aan dat hij de minderopbrengst eerst als subjectief bedrag aan zijn opdrachtgever heeft gemeld, die vroeg hem dat op papier te zetten en dat rapport is een eigen leven gaan leiden en kwam in handen van de buurman, terwijl de taxateur had aangegeven dat het niet aan een ander mocht worden verstrekt. Volgens het tuchtcollege had de taxateur kunnen volstaan met een paar regels tekst om aan te geven dat de vermoedelijke verkoopopbrengst lager zou zijn. In plaats daarvan bracht hij een rapport uit in het voorgeschreven model. Bovendien heeft hij onvoldoende onderbouwd waarom de marktwaarde met EUR 35.000,- zou afnemen en heeft hij geen blijk gegeven van enig inzicht in zijn gedrag. Het tuchtcollege oordeelt dat de gedragingen van de taxateur in strijd zijn met de beginselen van onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en acht als maatregel een berisping passend en geboden. Het lijkt erop alsof de makelaar goed bedoeld zijn opdrachtgever heeft willen faciliteren zonder zich bewust te zijn van zijn bijzondere positie als taxateur (met het uitbrengen van het rapport). Het had achteraf meer op zijn weg gelegen om een derde het waardeverschil inzichtelijk te laten maken.

 

Tot zover een greep uit wat zaken die door het tuchtcollege recent zijn behandeld. De toename van het aantal tuchtzaken betekent overigens niet per definitie dat er steeds meer taxateurs onzorgvuldig werken. Het NRVT bestaat nu 5 jaar en zal daarom ook meer bekendheid genieten. Zoals gezegd kan ook het NRVT zelf een klacht aanhangig maken en die taak neemt zij behoorlijk serieus.

 

Auteur: Cornélie Arnouts i.s.m. Maud Heerkens (vastgoed, beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht) voor Dentons.