22 april ’26 – Bij het sluiten van een overeenkomst moet het speelveld voor partijen helder zijn. Bij een huurovereenkomst wordt het speelveld bepaald door het toepasselijke huurregime. Het huurregime is afhankelijk van de bestemming van het gehuurde: welke activiteiten mag/ gaat de huurder in het gehuurde uitoefenen van de verhuurder. In deze bijdrage wordt aan de hand van een recente uitspraak van de Hoge Raad besproken hoe partijen bij gebouwde onroerende zaken kunnen weten welk huurregime van toepassing is en of zij ook voor een (ander) huurregime kunnen kiezen.
Woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte
Voor gebouwde onroerende zaken zijn er drie soorten huurregimes: woonruimte, 290-bedrijfsruimte, en 230a-bedrijfsruimte[1]. Woonruimte en 290-bedrijfsruimte zijn in de wet gedefinieerd. 230a-bedrijfsruimte is een restcategorie. Het ziet op alle overige bedrijfsruimten. Elk huurregime heeft zijn eigen huurbeschermingsregels, van dwingend, tot semi-dwingend en/of regelend recht.
Bij het sluiten van een huurovereenkomst is een belangrijke vraag welk huurregime van toepassing is. Deze vraag bepaalt de contractsvrijheid van de huurder en verhuurder. Op het eerste gezicht biedt de wet een helder stappenplan voor het bepalen van het huurregime van gebouwde onroerende zaken: partijen kijken eerst of het toegestane gebruik van een huurder onder de definitie van het huurregime voor woonruimte of 290-bedrijfsruimte valt. Als dat niet zo is, is het 230a-bedrijfsruimte-huurregime van toepassing, omdat het een restcategorie is (mits het gaat om een gebouwde onroerende zaak). Is dat laatste niet het geval, dan zijn alleen de algemene regels uit het huurrecht van toepassing.
In de praktijk valt er echter genoeg te discussiëren, met name bij de vraag of het bedrijf van een huurder als een 290-bedrijfsruimte gezien kan worden. Een deel van de onduidelijkheid komt omdat de definitie van 290-bedrijfsruimte niet sluitend is. In de definitie staan termen als ‘kleinhandelsbedrijf’ en ‘ambachtsbedrijf’, zonder dat deze termen zijn gedefinieerd. In de rechtspraak wordt er nog steeds veel geprocedeerd over de uitleg van deze termen en definities.
Casus (deel 1): het bedrijf van de huurder
Recent procedeerden een huurder en verhuurder tot aan de Hoge Raad over de vraag welk huurregime van toepassing was. In deze zaak mocht de huurder een traiteur- en cateringbedrijf exploiteren. De huurder beargumenteerde dat het traiteurbedrijf gezien moest worden als een 290-bedrijfsruimte en dat haar catering gezien moest worden als een ambacht, en daarmee als een ‘ambachtsbedrijf’ (ook 290-bedrijfsruimte).
Gemengde huurovereenkomsten: het twee-stappenplan
Het concept van de huurder in deze zaak bestond uit meerdere activiteiten. Dat komt in de praktijk vaker voor. Soms vallen de activiteiten van een huurder dan onder meer dan één huurregime en is het niet direct duidelijk welk huurregime geldt. Uit de wet en rechtspraak volgt een tweestappenplan voor het beantwoorden van deze vraag.
Stap één
Stap één is om te kijken of de gehuurde ruimte gesplitst kan worden in twee (of meer) afzonderlijke ruimtes. Als dat kan, is op iedere ruimte een eigen huurregime van toepassing. De huurovereenkomst en het gehuurde worden (juridisch) gesplitst.
Stap twee
Het splitsen in afzonderlijke ruimtes is niet altijd mogelijk. Als het gehuurde niet gesplitst kan worden is er sprake van een gemengde overeenkomst en kom je bij stap twee in het stappenplan. Bij stap twee kijken partijen voor welk doel het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt. Kortom: waar ligt het zwaartepunt van de overeenkomst? Bij de beantwoording van deze vraag spelen alle omstandigheden een rol, zoals de oppervlakte per activiteit en met welke activiteit het meeste omzet wordt gegenereerd. De activiteit waar het zwaartepunt ligt, bepaalt in zo’n geval het huurregime van de gehele huurovereenkomst.
Casus (deel 2): het oordeel van het hof
Voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad vond het hof dat een traiteurbedrijf onder 290-bedrijfsruimte viel en een cateringbedrijf onder 230a-bedrijfsruimte. Het gehuurde kon niet gesplitst worden in twee afzonderlijke ruimtes. Het concept was dus een gemengde overeenkomst. Volgens het hof lag het zwaartepunt van de activiteiten bij de catering. Het 230a-bedrijfsruimte-huurregime was volgens het hof daarom van toepassing.
Casus (deel 3): Huurregime kiezen
De huurder is het oneens met het hof en gaat naar de Hoge Raad. De huurder stelde dat het hof onvoldoende was ingegaan op haar argument dat catering als een ambacht gezien moest worden. Daar was de Hoge Raad het mee eens. Daarnaast had de huurder beargumenteerd dat zij en de (vorige) verhuurder bewust hadden gekozen voor het 290-bedrijfsruimte-huurregime. De Hoge Raad besliste dat partijen die vrijheid hadden én dat het hof ook aan dit argument aandacht had moeten besteden. Omdat het hof op beide stellingen niet (expliciet) was ingegaan, gaat nu een ander hof naar deze zaak kijken. Deze huurder moet nog even geduld hebben…
Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dus dat het huurregime wordt bepaald door de afgesproken bestemming. Bij de verhuur van bedrijfsruimte kunnen partijen afspreken dat het strengere regime voor 290-bedrijfsruimte geldt, ook als het geoorloofde gebruik niet precies onder de definitie valt. Bij twijfel over het toepasselijke huurregime is het verstandig om uw opdrachtgever te adviseren nader advies in te winnen.
Auteur
Philip du Perron, vastgoedadvocaat bij Dentons Europe LLP
Een link naar het arrest: Hoge Raad 6 maart 2026, ECLI:NL:HR:2026:356
[1] Gedefinieerd in: 7:233 BW (woonruimte), 7:290 BW (290-bedrijfsruimte) en 7:230a BW (230a-bedrijfsruimte)
|
BAVAM Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. |